投资要点：

    21H1 业绩同比+17%、扣非同比+3%，符合市场预期，毛利率下降。21H1 公司营业收入299 亿元，同比+24.1%；归母净利润19.9 亿元，同比+17.1%；扣非归母净利润18.4亿元，同比+3.3%；基本每股收益0.45 元，同比+21.6%；毛利率和归母净利率为18.2%和6.7%，同比分别-8.3pct 和-0.4pct，其中地产结算毛利率为16.7%，同比-9.0pct，预计地产结算毛利率已经处于底部区域；三费费率为8.3%，同比+0.1pct，其中销售费率、管理费率和财务费率分别+0.0pct、+0.3pct 和-0.2pct；投资收益14.5 亿元，同比+272%。

    21H1 末预收账款826 亿元，同比+19.9%，覆盖地产结算收入1.05 倍。

    21H1 销售1,013 亿、同比+13%，拿地/销售额比20%、拿地谨慎。21H1 公司销售金额1,013 亿元，同比+12.6%，权益比例64%；销售面积628 万平，同比-13.7%；销售均价1.6 万元/平，同比+30.4%。21H1 公司拿地谨慎，拿地金额207 亿元，同比-62.4%，权益比例60%；拿地面积429 万平，同比-48.1%；拿地均价4,813 元/平。拿地/销售金额比20%；拿地/销售面积比68%；拿地/销售均价比30%。至21H1 末，公司可售面积4,371 万平，同比-12.5%；覆盖20 年销售面积2.9 倍；平均土储成本4,119 元/平，占比当期销售均价26%，整体成本可控。此外，公司21 年计划销售2,200 亿元，同比+1%。

    有息负债再下降，负债率稳定、维持黄档，联合万物云、增厚净资产。至21H1 末，公司处于黄档、两条达标，资产负债率83.7%，同比+0.0pct；剔预负债率78.8%，同比+0.8pct；净负债率93.8%；现金短债比1.5 倍；资产负债表持续稳定改善。21H1 末有息负债余额953 亿元，同比-10.1%；其中非银融资占比21.9%，同比-0.3pct；平均融资成本7.48%，同比-2bp。21H1 公司全口径回款856 亿元，平均回款率84.5%，实现经营性净现金流入79.9 亿元，继续保持正值。21 年8 月，公司子公司阳光智博（阳光城持股72.39%，阳光系持股100%）将其100%股权换区万物云4.8%的股权，交易完成后阳光系可以继续以公允价格增持万物云，将持股比例提升至 5%以上。

    投资建议：业绩稳增，拿地谨慎，负债优化，维持“增持”评级。阳光城起家大福建、深耕强二线，经历三任明星管理团队的贡献，公司实现七载70 倍销售高增长，奠定未来结算放量的基础；“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化，同时公司主动去杠杆将有望推动公司后续实现更有质量的增长。考虑到公司毛利率下行，我们下调公司2021-23 年每股收益预测分别为1.45/1.63/1.81 元（原1.58/1.69/1.81 元），现价对应21 年PE 为3.0X、20A 股息率达8.8%，维持“增持”评级。

    风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。