事件描述

    7 月12 日，公司公告成功发行4 年期公司债10 亿元，票面利率7.3%。

    事件评论

    2021 年初至今境内融资量同比增长，融资成本相较2020 年公司综合融资成本小幅下降。2021 年初至今公司境内发行2 笔公司债、1 笔中票和1 笔ABS，合计融资31.1 亿元，相比去年同期的26 亿元有一定增长。融资成本方面，7 月12 日发行的4 年期10 亿元公司债票面利率7.3%，相比2020 年8 月发行的4 年期10 亿元公司债的票面利率7.0%提升30BP，显示当前民营房企融资成本有一定提升，或与市场流动性边际趋紧及年初以来个别民营房企产生信用违约风险相关，但相比2020 年公司综合融资成本7.42%仍有一定下降。

    2021 年1-5 月销售积极，拿地审慎。2021 年1-5 月公司销售额813 亿（+28.8%），销售面积513 万方（-7.3%），销售均价15849 元/方（+39.0%），销售均价同比大幅提升带动销售额高增。2021 年1-5 月公司拿地金额222.3 亿元（-45.2%），拿地计容建面443.8 万方（-24.9%），拿地均价5009 元/方（-26.9%），拿地面积/销售面积=86.5%（-20.3pct），拿地金额/销售金额=27.3%（-36.9pct），公司拿地强度明显下降，或与降杠杆为公司当前首要任务有关，同时上半年集中供地背景下土地市场溢价率居高不下，审慎拿地也可理解为较理性的投资行为。截至2020 年末公司可售土储4252 万方（权益比67.2%），货值5627 亿（一二线占比76.0%），完成2021 年销售目标2200+亿（+0.9%）的目标大概率无忧。

    公司计划2021 年保持在黄档，继续降杠杆，为达到绿档夯实基础。2021Q1 公司净负债率90.9%（较2020 末+2.4pct），现金短债比（未剔除受限资金）为170.2%（较2020 末+2.6pct），剔除预收账款的资产负债率78.3%（较2020 末-0.8pct）。

    投资建议：持续降杠杆，长期业绩承诺彰显经营信心。公司持续致力于降杠杆，降融资成本，并取得一定成效；2020 年引入泰康系战投，给予10 年业绩承诺，并通过员工持股计划与核心管理层绑定，彰显长期经营信心；预计2021-2023 年归母净利69.3/76.4/84.0 亿，增速33%/10%/10%，对应P/E 3.0/2.7/2.4X，维持“买入”评级。

    风险提示

    1. 少数股东权益增加；

    2. 毛利率大幅下滑；

    3. 业绩结算不及预期；

    4. 收购项目的潜在去化和边际盈利。