事件：2022 年4 月30 日，公司发布2021 年年报2021 年公司实现营收1123.1 亿元+28.1%；实现归母净利润36.0 亿元-48.8%。

    点评：结算规模持续提升，盈利能力短期承压；土地投资严守安全线，多元化拿地聚焦核心城市；财务结构持续优化

    1）21 年，公司实现营收1123.1 亿元，相较于20 年的877.0 亿元同比增长28.1%；其中地产开发板块结算面积约1201.0 万平，同比增长18.3%。当期实现净利润约66.9 亿元，同比下滑31.1%；实现归母净利润约36.0 亿元，同比下滑48.8%。

    利润下滑主要因：一为拿地成本上升，21 年结算毛利率由20 年的23.2%下滑至17.2%，同比下降5.9pct，导致毛利润下降9.7 亿元；二是受房地产调控及现金流影响，公司审慎计提存货等减值准备金额21.6 亿元，同比增长427%；三为联合营企业开发项目投资收益较20 年减少5.1 亿元，同比下降39.1%。

    2）21 年，公司实现销售金额1840 亿元，同比下降17.6%；录得销售回款1853亿元，回款率达101%，创历史新高；实现销售面积1966 万平，同比下降12.2%。

    公司积极应对集中供地政策变化，坚持多元化拿地模式。21 年，公司累计新增土地储备47 宗，土地购置合同金额为376 亿元，同比下降57.8%；对应计容建筑面积976 万平，同比下降58.7%；楼面单价3852 元/平，同比上升2.1%；公司投销比控制在40%以下，在保证现金流安全的前提下积极补货。其中，公司通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为549 万平，占比56%；新增新一线、二三线城市土地储备计容建面占比约87%。

    3）截至21 年末，公司有息负债规模为806.1 亿元，同比下降170 亿元，较20年6 月末最高峰值压降近300 亿元。同时，公司进一步优化负债结构，期末公司银行融资余额占比52.0%，非银行金融机构融资余额降至197.1 亿元，有力提升资金保障度。公司净负债率为69.5%，同比降低5.6pct；扣预后资产负债率为69.2%，同比降低0.7pct；现金短债覆盖比为0.88X，同比下降0.41X，“三条红线”位居黄档。21 年，公司实现境内外公开市场债务融资10 次，融资规模约118 亿元，位居国内A 股民营房企前列；22 年M2，公司成功发行4 年期15亿元公司债，票面利率8%，为公司的可持续发展提供流动性支撑。

    盈利预测、估值与评级：受公司业绩不及预期及行业盈利空间持续下行影响，下调22-23 年预测归母净利润为39.0、42.5 亿元（分别下调53.8%、54.4%），新增24 年预测归母净利润为46.2 亿元；现价对应22-24 年PE 核心估值分别为6.0X、5.5X、5.0X。公司资产减值计提较充分，财务结构改善明显，中长期发展潜力仍可期，但由于短期盈利阶段性承压明显，下调评级至“增持”。

    风险提示：推盘销售不及预期；财务改善不及预期；业绩承诺兑现不及预期。