21 年营收同比+28%，归母净利润同比-49%、业绩低于市场预期。2021 年，公司实现营收1,123 亿元，同比+28.1%；归母净利润36.0 亿元，同比-48.8%，低于市场预期；扣非后归母净利润28.7 亿元，同比-53.6%；基本每股收益0.61 元，同比-53.1%；毛利率和归母净利率为17.2%和3.2%，同比分别-5.9pct 和-4.8pct；三费费率为7.5%，同比-0.5pct，费用率持续优化；少数股东损益比46.2%，同比+18.6pct。公司业绩下降主要源于：1）受拿地成本上升影响，21 年结算毛利率下降5.9pct 至17.2%，导致毛利润下降9.7 亿元；2）行业资金困境下公司21 年竣工完成率为81%，竣工偏慢导致结算偏慢、并低于预期；3）受房地产调控及现金流影响，公司按谨慎原则，对存在预期减值的存货等资产计提减值准备（主要是广州、佛山、南宁、杭州、苏州、北京、济南等地项目），计提金额21.6 亿元、同比+427%；4）受联营、合营企业所开发房地产项目收益减少影响，投资收益较2020年减少5.1 亿元，同比-39.1%。

    21 年销售额同比-18%，拿地/销售额比20%，土储丰富、布局合理。2021 年，公司实现销售金额1,840 亿元，同比-17.6%；销售面积1,966 万平，同比-12.2%；2021 年公司销售回款1,853 亿元，回款率高达101%。2021 年，公司拿地金额达376 亿元，同比-58%；新增计容建面976 万平，同比-59%，新一线及二三线城市占比87%，多元化拿地占比56%；楼面均价3,852 元/平米；拿地/销售金额比20%、拿地/销售面积比50%；拿地/销售均价比41%。2021 年公司实现新开工1,485 万平，完成计划的51%、同比-50%；竣工2,111万平，完成计划的81%、同比+6%。21 年末，公司总可售面积约6,591 万平，相当于21年销售的3.4 倍，重庆、西南（不含重庆）、华东、华中、华南、华北、其他区域占比分别24.6%、19.5%、18.7%、18.0%、7.9%、6.2%、5.1%，公司土储丰富，布局合理。

    有息负债规模持续压降，结构持续优化，经营性现金流连续4 年为正。2021 年末，公司有息负债为 806 亿元，较20 年末进一步压降170 亿元，其中，银行/非银/公开市场融资余额占比分别为52.0%/24.5%/23.5%，分别较20 年-1.1/-4.1/+5.2pct，非银行融资余额占比下降，公开市场融资余额占比提升，融资结构进一步优化。报告期末，公司资产负债率、剔除预收款后资产负债率分别为79.1%、69.1%，净负债率达69.5%，现金短债比达0.9倍，公司“三条红线”指标为“黄档”。此外，报告期内，公司经营性现金流净额142 亿元，同比-2.1%，并连续4 年为正。

    投资分析意见：业绩有所下降，负债端持续改善，维持“买入”评级。2016 年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长。鉴于公司结算利润率仍有下行压力，我们下调公司2022-2023 年每股盈利预测至0.75/0.76 元（原预测值为1.20/1.24 元），并引入2024 年每股盈利预测为0.77 元，目前22PE 为6倍，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期