21H1 营收同比+45%，归母净利润同比+2.5%、略低于市场预期。21H1，公司实现营收439.7 亿元，同比+45.1%；归母净利润37.1亿元，同比+2.5%，略低于市场预期；扣非后归母净利润28.5 亿元，同比-13.2%；基本每股收益0.67 元，同比-1.5%；地产结算收入397.7 亿元，同比+41.2%；毛利率和归母净利率为20.1%和8.4%，同比分别-5.8pct 和-3.5pct，其中房地产销售及运营的结算毛利率为19.0%，同比-6.9pct；三费费率为7.1%，同比-0.9pct，费用率持续优化；少数股东损益比23.9%，同比+8.7pct。公司非经常性损益合计8.5 亿元、同比+159.1%，主要包括：1）政府补助约1.4 亿元、同比-57.7%，为产业地产的政府补贴；2）IP 公允增值5.4 亿元、同比+165.6%，源于公司开始布局商业地产业务；3）取得控制权时的原有股权公允增值4.1 亿元。截至21H1 末，公司预收款达1,428亿元，同比+2.6%，可覆盖20 年营收1.6 倍，可结算资源较丰富，助力后续业绩稳增。

    　　21H1 销售额同比+18%，拿地/销售额比35%，拿地多元化并能级提升。21H1，公司销售金额1,025亿元，同比+18%，目标完成率达41%；销售面积1,005 万平，同比+17%；销售回款997 亿元，回款率高达97%。21H1，新开工932 万平，同比-22.3%；竣工1,030 万平，同比+41.1%。21H1，拿地金额达354 亿元，同比-35%，其中新一线占比49%，二线占比37%，拿地能级提升；新增计容建面835 万平，同比-39%，多元化拿地占比57%；楼面均价4,240 元/平米，同比+6%；拿地/销售金额比35%、拿地/销售面积比83%；拿地/销售均价比42%。21H1 末，公司总可售面积约7,311 万平，相当于20 年销售的3.3 倍，公司土储丰富、并重庆占比达24%。21 年，公司销售目标2,500 亿元，同比+12%，计划新开工2,900 万平，同比-2.2%，计划竣工2,600 万平，同比+30.3%。

    　　财务结构持续优化，三条红线指标维持绿档，评级提升、促融资成本下降。21H1 末，公司有息负债为941.4 亿元，较20 年末进一步下降35 亿元，其中，一年内/一到三年内/三年以上到期有息负债分别占比28.5%/55.7%/15.8%，短债占比降低、长债占比提升，期限结构进一步优化。报告期末，公司资产负债率、剔除预收款后资产负债率分别为80.4%、69.6%，较21Q1 末分别-0.7pct、-0.4pct；净负债率达77.1%，较21Q1 末-5.1pct，现金短债比达1.4 倍，公司“三条红线”指标维持“绿档”。公司主体信用等级稳步提高，境内主流评级机构均给予AAA 级，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，穆迪国际评级由B1 展望稳定提高至B1 展望正面，有望推动公司融资成本的进一步下降。此外，报告期内，公司经营性现金流净额25.14 亿元，同比增长202.6%。

    　　投资建议：业绩平稳、财务优化，拿地更趋多元化，维持“买入”评级。2016 年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富。新五年计划中，公司计划打造多元“地产+”业务提升永续经营能力，预计将推动公司买入高质量发展阶段。鉴于公司结算利润率仍有下行压力，我们下调公司2021-2023 年每股盈利预测至1.42/1.56/1.72 元（原预测值为1.52/1.87/2.16 元），同比增速7.7%/10.0%/10.3%，目前21PE 仅3.3倍，并20A 股息率高达9.7%，维持目标价10.26 元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。