事件描述

    　　公司2021H1 实现营收439.7 亿（+45.1%），归母净利37.1 亿（+2.5%），扣非归母净利28.5 亿（-13.2%），归母净利润率8.4%（-3.5pct）。

    　　事件评论

    　　毛利率下降拖累短期表现，后续业绩仍有支撑。公司2021H1 营收同比+45.1%至439.7 亿，主因项目竣工交付量大幅增加（竣工同比+41.1%）。结算毛利率随行业趋势下行（同比-6.9pct 至19.0%），对短期业绩构成拖累，叠加合联营企业投资收益下降与少数股东损益占比提升等影响，公司扣非归母净利同比-13.2%。投资性房地产等公允价值重估贡献一定增量，最终归母净利同比微增2.5%至37.1 亿。

    　　公司年中预收款项1428.2 亿，预收/年化结算=1.4X；全年竣工目标+30.3%，销售均价逐年提升保障结算均价，且毛利率下行空间相对有限，后续业绩仍有支撑。

    　　销售稳步提升，拿地相对审慎。公司上半年销售稳步提升，实现销售金额1025.0亿元（+18.1%），销售面积1005.0 万平（+16.9%），销售均价1.02 万元/平（+1.1%）；华东/重庆/西南/华中/华南销售金额占比分别达到43%/20%/12%/11%/8%，区域布局日趋合理。行业融资趋紧和地价偏贵背景下，公司拿地表现相对审慎，上半年拿地面积/销售面积83.1%（-76.2pct），拿地金额/销售金额34.5%（-28.4pct），拿地均价/销售均价41.6%（+2.1%）；公司新增土储面积中57%来自非招拍挂拿地，拿地方式日趋多元；二三线（含新一线）城市占比约93%，城市能级显著提升。截至年中公司总可售资源约7311 万平，对后续销售稳步增长提供较好保障。

    　　杠杆控制有力，财务结构持续优化。公司杠杆控制得力，年中有息负债较上年末下降35.2 亿元至941.4 亿元，在手货币资金370.3 亿元，净负债率/剔除预收的资产负债率/现金短债比分别为77.1%/69.6%/1.4，维持“绿档”地位。公司亦成功发行首单CMBS，新发美元债融资成本明显下行，财务结构持续优化。

    　　后续展望仍偏稳健，积极回购彰显公司发展信心。公司竣工与销售目标较为积极，结算毛利率再次下行空间相对有限，销售与业绩均有望实现稳健增长；维持“绿档”轻装前行，融资成本有所下行，财务结构持续优化；实控人地位依旧稳健，公司有望长期维持战略定力，积极回购也彰显长期发展信心。预计公司2021-2023年归母净利分别为78/84/90 亿，分别同增10.5%/8.1%/7.0%，对应PE 分别为3.2/2.9/2.7X，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1. 非核心城市去化情况存不确定性；

    　　2. 毛利率触底时间存不确定性；

    　　3. 股权结构与一致行动人关系存不确定性。