预测1H21归母净利润同比增长15%

    预计二季度结算利润稳健增长，毛利率延续同比下降趋势。我们预计公司二季度房地产竣工交付增加将带动结算收入延续积极增长（1Q21营业收入同比增长63%），同时结算项目利润率将延续下降趋势，我们预计1H21税后毛利率将下降5个百分点至17.5%左右（1Q21较1Q20下降4.6个百分点至16.7%）。叠加合联营项目结算对投资收益的增厚，我们判断公司上半年盈利将同比增长15%（隐含第二季度盈利同比增长15%）。

    关注要点

    全年销售额料达2500亿元，上半年完成度已超四成。公司上半年实现销售金额1021亿元，同比增长23%，较1H19增长29%（历史年份采用克而瑞口径数据，下同），实现销售面积1005万平，同比增长22%，较1H19增长18%，对应销售均价10159元/平，同比增长1%。我们预计公司全年可售货值约4000亿元，以62.5%的去化率估算，全年能够实现2500亿元的销售目标，对应同比增速12%，上半年已完成全年计划的41%。

    财务端保持稳健，料维持“绿档”达标。年初至今公司共发行8笔标准化融资工具（2笔超短融、3笔公司债、1笔中票、1笔ABS和1笔美元债），境内信用债发行规模79.35亿元，加权平均票面利率仅6%，境外美元债发行规模3.25亿美元，票面利率6.85%。在上半年融资环境整体趋紧和债券市场风险偏好较低的环境下，公司融资规模和成本在可比民营房企中表现优异。同时上半年公司信用评级屡获提升，4月标普和穆迪分别上调公司信用评级和展望。1Q21末，公司净负债率89.7%，剔除预收款后的资产负债率70%，现金短债比1.18倍；我们认为公司将保持财务端优势，中报仍将维持“三条红线”下的“绿档”达标。

    “地产+”业务布局平稳推进。公司秉承“四位一体、生态协同”发展战略制定了中长期发展规划，上半年积极推进相关业务条线组织架构的重新梳理，对产品线进行规划调整并进行人才储备。公司计划今年新增3个城市型购物中心和3个社区型购物中心项目，5月已实现长沙项目落地；此外公司收购3座爱琴海购物公园并全部更名“金科爱琴海”。

    估值与建议

    维持盈利预测不变，当前股价交易于3.1/2.7倍2021/2022年市盈率，维持跑赢行业评级，下调目标价25%至7.20元（主要因市场风险偏好下行），对应4.5/3.9倍2021/2022年目标市盈率和45%的上行空间。

    风险

    新战略达成进度不及预期；主要布局城市调控政策超预期转紧。