20 年营收同比+29%、业绩同比+24%，分红率35%，股息率6.3%2020 年公司实现营收877.0 亿元，同比+29.4%；归母净利润70.3 亿元，同比+23.9%；扣非归母净利润61.9 亿元，同比+7.9%；基本每股收益1.3 元，同比+23.8%；净资产收益率为23.3%，同比-0.4pct；毛利率和归母净利率为23.2%和8.0%，同比分别-5.7pct 和-0.4pct；三费费率7.9%，同比-3.2pct，其中销售、管理、财务费用率分别-2.3pct、-0.5pct、-0.4pct；少数股东损益比27.6%，同比+16.8pct。公司在毛利率下滑下业绩仍实现积极增长，主要源于：1）公司投资性收益16.2 亿元，同比+772.6%；2）公允价值变动收益4.6 亿元，同比+384.3%；3）存货跌价损失4.1 亿元，同比-58.2%；4）所得税率20.3%，同比-3.4pct。截至20 年末公司预收款1,346.5 亿元，同比+17.4%，可覆盖20 年营收1.5 倍。每股派息0.45 元，分红率35%，股息率6.3%。

    　　20 年销售额+20%、21 年计划+12%，竣工积极+预收充沛助力业绩释放2020 年公司销售金额2,232 亿元，同比+20%，完成年初计划101%；销售面积2,240 万平，同比+18%；销售回款2,011 亿元，回款率90%，同比+3pct；21年销售目标2,500 亿元、同比+12%。拿地金额892 亿元，同比+0.5%，拿地额权益占比57%，同比-6.2pct；新增建面2,364 万方，同比-28.9%；拿地/销售金额和面积比分别为40%、106%，拿地整体偏积极；拿地/销售均价比38%，同比+10pct，拿地成本上升主要源于布局城市能级提升，全年拿地金额87%分配于一二线城市。20 年末公司总可售面积近7,100 万方，同比+6%，可覆盖20年销售面积3.2 倍。20 年新开工面积2,964 万平，同比-6.3%，完成年初计划的82%；竣工面积1,995 万平，同比+65.1%；21 年计划新开工2,900 万平、同比-2%，计划竣工2,600 万平，同比+30%。综合以上，基于公司土储充裕、拿地积极、计划竣工高增、预收款充沛，将助力公司销售、业绩稳定释放。

    　　报表优化，绿档房企，多元业务快速发展，物管上市增厚估值2020 年末公司资产负债率、扣预资产负债率、净负债率分别为80.7%、69.9%、75.1%，分别同比-3pct、-5pct、-45pct；现金短债比1.34；财务指标快速优化，并降至三条红线绿档；经营性现金流145 亿，同比+548%，连续三年为正。多元业务方面：1）物管方面，20 年实现营收33.6 亿元，同比+44.,3%；净利润6.3 亿元，同比+68.5%；毛利率29.7%，同比+2.4pct，其中基础物管毛利率同比+4.6pct；签约和在管面积分别为2.77 方、1.56 亿方，分别同比+11%、+29%，规模和质量均实现快速增长；2）产业地产方面，金科产业已布局城市22 个，累计开发运营面积超1,100 万方，同比+22%；3）新能源方面，20 年实现净利润1.8 亿元，同比+42%。

    　　投资建议：业绩靓丽，销售稳增，回归绿档，维持“强推”评级16 年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富，目前公司正值业绩释放期。此外，金科服务上市后，物管高估值溢价有望增厚公司估值。

    　　基于公司结算毛利率有所下降，我们下调2020-22 年每股收益预测分别至1.49、1.72 元（原预测值为1.65、1.97 元），并引入2023 年每股收益预测2.06 元，维持目标价13.00 元，对应20/21 年PE 为4.8/4.1 倍，维持“强推”评级。

    　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售超预期下行