近日金科股份公布2020 年业绩预告，公司实现营业收入 877 亿元，同比增长 29.4%；实现净利润 97 亿元，同比增长 52.7%，其中归属于上市公司股东的净利润 70.3 亿元，同比增长 23.9%。我们做如下点评：

    　　多方法去杠杆，主业转向经营驱动。公司在扣除政府补助和投资性房地产公允价值变动收益等非经常项目之后，扣非后的归母净利润61.9 亿，同比增长7.9%。开发主业盈利能力跟随行业下降，毛利率23.2%，较2019 年下降5.7pct。

    　　公司年内多举措积极调整杠杆率，分子端，全年权益拿地金额509 亿元，同比下降9.4%，对应的有息负债同比持平；分母端，受益于物业公司上司、发行永续债、降低股利支付率、购买少数股东权益等均增厚了净资产，三条红线全部达标，为主业平稳健康发展夯实基础。同样受益于拿地支出减少，公司经营性现金流净额同比大幅增长5.5 倍，达到145.1 亿元。我们预计未来公司将持续重视销售回款和高效周转，以经营驱动替代负债驱动。

    　　拿地能级显著提升助力公司打造效益型产品，招拍挂和收并购并重造就多元化拿地能力，土储布局更趋平衡对冲单区域调控风险。2020 年公司拿地能级提升，坚持二三线为主，一四线为辅城市能级布局，拿地均价3773 元/平米，同比增长41.2%。公司在拿地方式上收并购：招拍挂=1:3，且合作拿地力度提高，新拿地权益比下降至57.1%，较2019 年下降4pct。虽然拿地均价提升，但地货比维持在40%安全线以下，为37.9%，且伴随公司布局能级提升，未来毛利率下行空间有限。公司截止2020 年底可售资源7100 万平米，可供公司3年开发。从结构上看，布局更加均衡，重庆、华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为 24%、23%、17%、17%、10%、5%，近两年华东占比提高，对大本营重庆依赖度下降。

    　　新的五年计划更加重视持有型物业和永续经营。公司于 2020 年底发布新的五年发展规划并选举了新的领导班子，选举的周达先生为董事长，杨程钧先生为总裁，新的战略富有进取心，而更年轻的中生代领导人与战略相匹配。新的战略目标包括：1）到 2025 年实现销售规模 4500 亿，隐含年化增速 15%以上；2）持有型优质资产规模将达到 300-500 亿；3）实现代建业务 300亿；4）金科服务提出 5 年 10 倍增长。2020 年公司可售面积 3600 万方，我们预计全年计划销售金额 2500 亿元，隐含增速 12%。

    　　公司盈利预测及投资评级：

    　　我们认为公司在经过一年在战略、投资上的调整后，资产负债表的健康性得到了很大的改善，未来主业将健康发展且业务多样性增强。未来公司未来在境外评级上还有很大改善空间，这有利于公司开发主业和持有型物业价值增厚。我们预计公司 2021年至 2023 年归母净利润分别为 88.2 亿元，102.2 亿元和 118.9 亿元，EPS 分别为 1.6 元、1.9 元和 2.2 元。当前股价对应公司2021-2023 年的 PE 分别为 4.3 倍、3.7 倍和 3.2 倍。我们看好公司长期稳健均衡发展，维持“强烈推荐”评级。

    　　风险提示：公司结算不及预期、公司拿地不及预期