投资要点

    　　业绩增长靓丽。2020 年实现营业收入 877.04 亿元，同比增长 29.41%；实现归母净利润 70.30 亿元，同比增长 23.86%。营收增速高于归母净利润增速的原因有：1）盈利能力有所下降，2020 年公司的毛利率为 23.16%，同比下降了 5.68 个百分点。

    　　2）少数股东损益增长明显。2020 年公司少数股东损益为 26.7 亿元，同比增长292.6%，占净利润的比重从 10.7%增加至 27.5%。

    　　“三道红线”全部达标。截至 2020 年末，公司净负债率为 75.07%，同比下降 45 个百分点；剔除预收账款的资产负债率为 69.85%，同比下降 5 个百分点；现金短债比为 1.34 倍，考虑监管资金受限后依然满足大于 1 的覆盖要求。

    　　销售稳健增长，拿地力度保持积极。2020 年，公司实现合约销售金额 2232 亿元，同比增长 20%；实现合约销售面积 2240 万方，同比增长 18%。2020 年新增拿地建面 2364 万方，同比减少 28.9%；新增拿地金额 892 亿元，同比增长 0.5%。拿地金额和销售金额的比重为 40%，2019 年此比重为 48%。拿地均价为 3773 元/平方米，同比上升 40%。

    　　金科服务成功赴港上市，全国化布局，构建多业态服务体系。截止 2020 年末，金科服务实现 152 个城市的全国化布局，在管面积共计约 1.56 亿平方米，独立第三方占比 48.6%；合约面积共计约 2.77 亿平方米，独立第三方占比 56.3%，已连续五年蝉联“中国物业服务综合实力十强”，连续六年在西南地区市占率第一。

    　　投资建议：公司业绩增长靓丽，杠杆大幅下降，三道红线全部达标。销售稳健增长，拿地力度保持积极。我们调整公司 2021-2022 年 EPS 分别为 1.50 和 1.70，按照 2021 年 4 月 9 日收盘价估算，对应 PE 分别为 4.7 倍和 4.1 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：大幅收紧按揭、消费贷等居民杠杆。