一、事件概述

    公司2019Q3 实现营业收入23.5 亿元，同比降26.5%，归母净利5,708.9 万元，同比降67.3%，扣非净利7,309.0 万元，同比降60.2%。2019 年前三季度共实现营业收入56.2 亿元，同比降8.8%；归母净利1.6 亿元，同比降46.6%；扣非净利3,759.3万元，同比降88.0%。

    二、分析与判断

    业绩下滑，主要受转型期地产收入结算影响

    三季度公司营收、成本均出现下滑，预计主要受地产结算进度影响。费用方面，由于上年年底计提员工工资及奖金，2019Q3 公司的管理费用达到1.81 亿元，同比增长9.9%。公司的财务费用增长3.8%，其中利息费用增加1.62 亿元/73.0%，前三季度利息费用共增长3.01 亿元/82.9%，主要因公司借款同比上升23.8 亿元/75.9%。

    此外，因政府补助减少及违约金增长影响，公司产生营业外收支-2000 万元。

    文旅转型稳步推进，项目客流表现强劲

    公司近年坚定加快文旅地产转型，其中2018 年公司重点打造的长沙铜官窑古镇盛大开业，项目包含数十种业态的大型文旅项目，已成功实现完整年度运营；芜湖新华联鸠兹古镇于亦于2019 年开业；西宁新华联童梦乐园项目多个业态全面于2019 年7 月开启运营。海外方面，韩国新华联锦绣山庄项目于获当地道议会审批通过，并已于 2019 年 3 月取得开发许可。从目前运营情况看，国庆期间，公司四大文旅项目客流表现强劲，实现游览量共计50 万人次。未来公司在不断增强“古镇+”模式，提供“游览+游玩”的沉浸式体验的同时，还将依托古镇底蕴衍化出相应的文化IP，进一步深化打造以文旅为核心的发展战略，从而充分实现公司内外部资源的整合，分散经营风险，不断获取稳定现金流以支撑长期发展。

    三、投资建议

    预计公司2019-21 年EPS 为2.08、2.69、3.12 元，对应PE 估值分别为2.3X/1.8X/1.5X。考虑公司目前已开启文旅战略转型，未来将从传统房企向“文旅、地产、金融”多元化企业转变，文旅业务利润占比或将提升，其估值中枢有望由传统房企向综合性的文旅地产商转型，首次覆盖，给予“谨慎推荐”评级。

    四、风险提示：

    文旅业务贡献不及预期；项目结算不及预期