投资要点

    事件：公司公告：1）19H1 实现收入32.71 亿元，同比增长10.27%，其中，Q1/Q2 增速分别为-14.08%/-7.41%；归母净利润1.06 亿元，同比下降19.13%；扣非归母净利润-0.35 亿元，同比下降127.42%，其中，Q1/Q2 增速分别为-455.56%/-41.54%，EPS 为0.06 元/股。

    点评：

    收入增长主要来自海外地产和湖南铜官窑项目，竣工交付导致财务费用大增拖累经营业绩。报告期内，公司实现签约销售面积22.82 万平方米，销售金额29.50 亿元，结算面积15.74 万平方米，结算金额19.75 亿元/+7.9%；其他业务方面收入增长14.08%，预计主要与首个大型文旅综合体项目新华联铜官窑古镇景区去年下半年开园相关，公司在湖南地区收入增长23.27%；受宏观经济调控政策及积极转型文旅影响，上半年未新增土地储备，公司未来将将继续深耕长三角、大湾区、三亚、天津等区域；商品房销售和其他业务毛利率均有小幅下降，商品房销售下降0.98pct，预计与地产景气度下行有关，其他业务受铜官窑项目新投入运营影响下降2.19pct；整体费用率受文旅项目竣工交付利息资本化减少影响上升4.25，其中，管理费用率和财务费用率分别上升1.04pct 和3.33pct；此外，公司文旅项目获得政府补助1.4 亿元，对业绩产业积极影响。

    文旅产品内涵不断丰富，运营能力不断提升，符合国家战略导向。18 年正式运营的首个大型文旅综合项目长沙新华联铜官窑古镇产品内容不断丰富，19 年携手国内外顶级专业团队推出三大精品文化节目，同时举办多项主题活动提升知名度和影响力，同时，自有旅行社湖南海外有效地为景区导流；四川阆中古城于年初正式接管后，举办多场主题活动，客流量和收入同比大幅增长，凸显公司景区运营能力不断提升，芜湖鸠兹古镇和西宁童梦乐园为确保下半年开业全力加速建设；近期，政府发文支持激发文化和旅游消费潜力，公司较为领先实现地产主业向“文旅+地产”

    战略转型，符合国家战略导向，同时，协同效应在铜官窑项目获得印证，随着文旅项目开发运营经验不断丰富，现有项目逐步成熟，成长可期。

    多元化布局，积极转型，协调发展稳步推进。在地产行业调控政策影响下，公司积极转型文旅消费，并且通过参股形式持有长沙银行8.46%的股份，能够持续为公司贡献稳健投资收益，在转型布局期为公司经营业绩提供支撑，同时提供多元化布局能够分散经营风险，不断获得持续的现金流和新的增长点；公司目前已拥有长沙新华联铜官窑古镇、四川新华联阆中古城、芜湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园四大旅游景区，产品打造和运营能力不断提升，文旅发展渐入佳境。

    盈利预测及投资评级：公司转型战略在18 年更进一步，首个大型文旅综合体项目铜官窑古镇运营良好，配套地产业务去化良好，金融布局取得重要收获，长沙银行完成上市，为转型期保驾护航，文旅产业链布局继续完善，成为公司增长又一驱动力，下预计19-21 年盈利预测，预计19-21 年EPS0.58/0.67/0.83元，8 月29 日收盘价对应PE 分别为8/7/6 倍，维持“审慎增持”评级。

    风险提示：定增项目推进不顺利，房市政策进一步收紧，资源整合效果不及预期，文旅项目经营不及预期，海外项目进展不及预期，汇率波动风险，商誉减值风险。