投资要点：

    事件：公司发布2018 年度报告，公司2018 年实现营业收入140.0 亿元，同比增长88.2%，实现归属母公司股东的净利润11.9 亿元，同比增长40.0%。

    经营效率显著提升，扣非后净利润同比大幅增长。公司业绩增速低于营收增速主要是投资净收益同比大幅下滑所致。公司扣除非经常性损益的净利润9.7 亿元，同比增长206.9%，主因公司营业收入同比大幅增长，且毛利率改善和期间费用率下降。2018 年公司综合毛利率同比提升1.7 个百分点；期间费用率同比下滑5.4 个百分点。

    地产贡献八成以上收入，仍是业绩压舱石。2018 年地产业务贡献81.1%营业收入，且毛利率38.1%远高于文旅和建筑装修业务，仍然是公司基本盘。地产业务结算113.5 亿元，同比增长84.9%；实现销售面积88 万方，同比持平，销售金额107 亿元，同比增长3.6%。公司土地布局聚焦于“京津冀”、“长三角”、“大亚湾”等城市集群，土地成本较低。截止2018年底，待开发计容面积194.7 万方，同比增长37.6%，权益占比95.5%。

    文旅项目进入运营阶段，“文旅+地产+金融”战略积极落地。上市后公司积极转型文旅业务，近期大量文旅项目进入运营阶段。长沙新华联官窑古镇2018 年8 月运营；芜湖新华联鸠兹古镇和西宁新华联童梦乐园计划于2019 年7 月运营；收并购的5A 景区阆中古城于2019 年1 月正式运营；韩国济州新华联锦绣山庄已获开发许可。金融业务方面，控股子公司新丝路文旅（00472.HK）通过向派生科技发行股份收购你我金融100%的经济权益；公司持股8.5%的长沙银行2018 年9 月于上交所上市。

    杠杆率稳步下降，控股股东增持凸显信心。2019Q1 公司扣除预收账款的资产负债率79.6%，较2017 年底下滑1.5 个百分点；净有息负债率为197.4%，较2017 年底下滑12.8 个百分点，杠杆率边际改善。2019Q1 现金对短期有息负债覆盖比为77.8%，较2017 年底下滑35.5 个百分点，短期偿债存在一定压力。期末融资总额247.8 亿元，同比下滑7.3%。公司控股股东新华联控股年内累计增持公司已发行股份的1.38%，凸显对公司未来经营发展信心。

    盈利预测与投资评级：公司积极转型文旅业务，随着大量项目进入运行期，文旅项目将成为公司重要增长动力，同时地产开发业务仍然是公司基本盘。我们预计公司2019 年-2021 年实现营业收入分别为152 亿元、159 亿、163 亿元；归母净利润分别为14.0 亿元、16.4 亿元和20.0 元；EPS 分别为0.74 元、0.86 元和1.05 元，对应PE 分别为6.2X、5.3X 和4.3X。维持“强烈推荐”评级。

    风险提示：1、文旅业务贡献收入不及预期；2、项目结算不及预期。