公司发布三季报：①18Q1-3：实现营收61.68 亿元/+66.51%，归母净利3.06 亿元/+25.14%，扣非净利3.13 亿元/+176.20%；②18Q3：实现营收32.02 亿元/+115.71%，归母净利1.75 亿元/+199.81%，扣非净利1.84 亿元/+210.41%；

    湖南海外并表推动收入大幅增长，扣非业绩高增或系地产结算+投资收益增多所致。受益项目结转收入及收购湖南海外，公司18Q3 实现营收32.02 亿元/+115.71%。18 年Q3 毛利率34.13%，同比提高2.38pct；销售费用率7.03%/-0.79pct（主要系项目销售增加所致）；管理费用率5.15%/-3.10pct；财务费用率6.88%/-0.03pct（主要系随着项目完工费用化利息增加所致）；期间费用率合计下降3.92pct；18Q3 投资净收益1.26亿元，同比增多8113 万元，估测主要系长沙银行在9 月末成功上市带来的投资收益。18Q3 实现归母净利润1.75 亿元/+199.81%，扣非净利1.84 亿元/+210.41%。

    铜官窑景区国庆热度高涨，公司文旅转型持续推进。①铜官窑景区：公司的长沙铜官窑在今年8 月28 日正式开园，根据公司官方微信，国庆期间的入园游客总量近10 万人次，景区经营模式包括了门票+酒店+餐饮+演艺+商铺租金等丰富的业态，预计在前期的相关商业地产结算有望帮助公司快速回笼现金流及增厚利润，后续则在景区成熟后带来可观的持续性经营业绩。②鸠鹚古镇：根据18 年半年报，鸠鹚古镇继东岸全面开街后，海洋秀场于报告期内正式营业，鸠兹古镇西岸业已全面竣工。我们认为鸠鹚古镇的东西岸建设完工有望为封园做好准备，19 年实现整体收门票的预期强化，利好景区业绩释放。③西宁童梦乐园：根据公告，该项目预计将于2019 年试运营， 建成后将成为西北亲子旅游度假的新地标；④韩国锦绣山庄：在18 年上半年已获得当地道议会审批通过，正全面开展开工筹备工作。⑤地产业务：公司地产业务在未来继续聚焦一线及热点城市，但预计纯地产性质的拿地未来或将放缓，更多资金和资源将逐步向文旅业务转移。考虑到文旅项目前期对现金流需求大，且培育周期较长，短中期来看，我们预计地产业务仍将继续为公司提供业绩支撑与现金流。

    投资建议：买入-A 投资评级。公司18 年芜湖鸠兹古镇、长沙铜官窑、西宁国际度假村等项目稳步推进，“文旅+金融”业务有望进入持续收获期。预计公司2018-2020 年的归母净利分别为10.9/13.1/15.7亿，EPS 分别为0.57/0.69/0.83 元，PE 分别为6.9x/5.7x/4.8x，给予6 个月目标价4.75 元。

    风险提示：1）景区项目客流不及预期；2）财务资金风险；3）海外业务风险；4）地产政策变化风险。