新华联：加速战略转型，实现综合运营升级：1）公司概况：公司成立于1992 年，在2012 年起开始积极由单一地产开发商，向“文旅+金融+地产”的战略转型；2）股权结构：公司为新华联集团的重点控股企业，集团16 年总营收719 亿元，实力雄厚。截止17Q3，上市公司的59.79%股权均由新华联控股持有，股权集中；3）公司战略：根据公司新定位，公司计划以文旅为转型核心，未来60%以上的资源将投向文化旅游；4）财务表现：公司16 年和17Q3 分别实现营收75 亿元（+61.74%）、37 亿元（+30.31%），持续高成长趋势；归母净利润在16 年和17Q3 分别实现5.24 亿元（+70.35%）、2.44 亿元（+47.53%），未来预计有望受益多个在建文旅项目的陆续开业，持续给公司业绩增长注入强劲动力。

    　　文旅：外力与内生加码转型，古镇+模式大有可为：1）转型逻辑：

    　　外部环境利好文旅业发展，内部优势助力公司转型：①外部优势：我国旅游行业已由成长期切入至高速发展期，未来在政策支持、高铁加密、休闲度假游需求提升背景下，有望继续稳步发展；②内部优势：

    　　公司为房地产开发起家，在景区建设和地产开发方面拥有成熟且完整的护城河优势。此外，公司拥有自己的文旅设计院、酒店管理公司、旅行社等产业链布局，转型文旅领域的内部优势显著。2）运营逻辑：

    　　布局选址核心要件清晰，发展运营模式良好：①选址逻辑：位置与人口并重，文化与经济双优；②发展模式：“古镇+”模式丰富项目业态，多层次服务扩大兼容性与适应性；③运营与开发：“销售+自持”适度配比，梯度开发、科学衔接。3）重点项目：5 大文旅项目重点打造，未来有望为公司带来持续业绩增量：长沙铜官窑文旅度假区、芜湖国际文旅度假区、西宁新华联旅游城、北京房山十度风景区、以及韩国锦绣山庄。五大文旅项目开业时间相互交错，形成良好的中长期业绩梯度释放，实现战略转型。

    　　地产：重点聚焦一二线城市，加速推进海外布局：1）侧重布局：2017年，公司新增包括天津武清及江苏太仓在内的多个地块，并购了三亚优居和加拿大信安橡树湾两个项目，土地储备充足，布局集中在一线城市与热点二线城市；2）业绩保障：文旅项目开发周期往往较长，在转型过程中，地产板块可作为业绩保障，以稳定的现金流反哺文旅项目。此外，伴随着17 年下半年及18 年一批优质项目的集中入市，地产业绩预计将进入快速释放期；3）主要地产项目：公司房地产项目区位优、品质好、品牌影响力较强，销售情况良好，国内与海外并举，未完全结算的地产项目依旧多达22 个，储备项目丰富。

    　　金融：长期看好发展，布局“银行+保险+金融科技”：我国金融市场蓬勃发展，资本市场规模稳步扩张；公司布局金融板块，多元化利润、拓宽融资渠道。1）投资高成长性长沙银行：公司持长沙银行9.40%股权，长期投资收益稳步向上；2）参与筹建亚太再保险：为国内首家民营资本创办及主导的再保险公司，完善金融板块业务；3）拟收购你我金融，迈入创新金融科技领域：公司在17 年10 月拟通过控股子公司新丝路定增收购你我金融100%的股权，卖方公司业绩承诺为2017-19 年间净利润分别不低于0.7 亿元/2 亿元/3 亿元，若收购成功后在未来有望持续增厚公司业绩。

    　　投资建议：经6 年深度布局，芜湖鸠兹古镇、长沙铜官窑、西宁国际度假村、韩国锦绣山庄等项目相继落地，预计公司将在2018 年迎来转型的质变，文旅+金融业务进入持续收获期。预计公司2017-2019年的收入增速分别为25.7%/32.3%/19.4%， 归母净利分别为8.32/10.87/13.11 亿，对应EPS 分别为0.44/0.57/0.69 元。考虑到公司未来转型文旅+金融+地产趋势明确，且文旅及地产的储备项目丰富，给予2018 年PE 14.4x，6 个月目标价为8.21 元，给予买入-A 投资评级。

    　　风险提示：1）行业风险；2）财务资金风险；3）海外业务风险