依托奥 园集团在品牌、资源、管理等方面的绝对优势，有利于存量地产项目的置出/退出。截至2020H1，公司总土储171 万方，待建项目95 万方和在建项目76 万方，其中重庆占比38%、保定占19%、阳江占29%、张家界占10%、天津占4%、成都占1%。存量地产业务的逐步退出，将改善公司的负债结构，增加现金流。截至2020Q3，奥园美谷资产负债率为88.5%，净负债率为89%，现金短债比为0.78；有息负债为28 亿。公司2020 年未新增房地产项目，预计未来将退出地产业务，资产负债结构将得到优化，现金流状况大幅改善。

    　　中国奥园现金收购京汉股份，更名“奥园美谷”，进军医美赛道。2020 年4 月，中国奥园以11.60 亿元的对价收购京汉股份29.30%的股权，收购价格为每股5.06 元，收购完成后奥园科星变更为京汉股份第一大股东，中国奥园正式入主。6 月，完成过户。10 月，为增强公司整体竞争力，依托新的控股股东在品牌、管理和资源等方面优势，拟将公司名称变更为“奥园美谷科技股份有限公司”。11 月12 日，在广州举行品牌焕新暨战略发布会，对外系统阐释未来发展新战略、新方向。11 月17 日，聘任胡冉担任公司总裁，徐巍、申司昀、范时杰为执行总裁，带领公司实现新战略落地。

    　　2021 年3 月收购优质医美机构标的连天美，完善医美下游布局第一环。连天美以①在杭州地区与标杆医美机构杭州整形医院齐名的品牌力、②70 余名优质医生+近百名护士组成的专业医生团队、③丰富的产业链资源和④标准化运营管理能力的优势实现三年业绩不断提升，从2018 年764 万元利润提升至2020 年8055 万元，年复合增速为2.2 倍。

    　　作为医美优质标的，期待连天美率先打造医美引擎。医美引擎体系之下，机构可以协助各式医护团队根据自身优势和专长，打造团队特有的IP 和医美处方，绑定更多中小型医护IP 型机构，在下游机构竞争格局天然较为分散的背景下实现集中度的提升。但该模式较为复杂，实现难度较高，需要机构慢慢探索逐步建立体系。我们认为，连天美当前运营管理能力较为标准化，具备探索“医美引擎”的资源禀赋，有望在未来沿着此路径逐步构建 “连天美”医美引擎，绑定优质医生资源，覆盖更多医美人群并提升黏性。期待公司向全国型医美龙头进军。

    　　未来公司有望通过多种合作方式切入产品端，从而享行业确定性增长红利。

    　　未来公司有望切入产品赛道，1）享有产品赛道更高的确定性增长，2）和可能形成的连锁化下游机构形成强有力的产业链联动。

    　　投资建议：奥园美谷积极进军医美赛道，通过收购优质医美机构连天美开启医美下游布局动作，期待公司凭借连天美优势打造“医美引擎”实现下游确定性增长。建议积极关注公司后续发展。

    　　风险提示：下游连锁化难度较高进程较慢，产业链布局不达预期