公司于3月11日晚发布公告,拟使用自筹资金收购西安户县草堂奥特莱斯购物广场有限公司(简称“奥莱公司”)51%的股权。对此,我们点评如下:

    评价:

    收购西安奥特莱斯股权,释放积极求变信号

    交易方案:西安旅游公告称,公司拟收购奥莱公司51%的股权,根据净资产评估价值确定交易对价为2523.46万元。股权转让完成后,公司将按持股比例缴清奥莱公司尚未实缴部分的注册资本,需缴纳2448万元(4800万元*0.51=2448万元)。据此计算,公司投资总额为4971.46万元。奥莱公司承诺,自一期项目投入运营后,奥莱公司可供分配的净利润(即提取完毕法定公积金和任意公积金后的净利润)满足西安旅游对年化投资收益率的要求:即第一至第五年收益率分别不低于14%/15%/16%/17%/17%。若未达约定标准,奥莱公司应补偿差额部分。

    中信评价:奥莱广场项目同时满足居民购物及旅游需求,我们认为公司收购奥莱公司股权的经营出发点或在公司产业链的丰富和延伸;此次收购业绩补偿条款较为严格,因此公司此次投资风险较低,投资回报率已基本锁定。对于奥莱项目本身,我们认为需要观察具体的运作情况,但此次收购公告最大的意义在于,公司已经开始为业务布局进行积极探索,以改善目前资产盈利情况不佳现状。

    标的情况:公司拟收购股权的奥莱公司成立于2012年,注册资本1亿元(实缴5200万元),主要筹建西安户县草堂奥特莱斯购物广场项目。该项目于2014年2月获市政府通过,为西安市2014年重点建设项目之一,目前处于建设阶段,尚未实现收入。奥莱公司总资产评估价值为5183万元,净资产评估价值为4,947.97万元,资产负债率4.53%。

    项目规划显示,奥莱广场占地281亩,总建筑面积约30万平方米。尽管最终建成的商业面积应小于建筑面积,但通过与中国其他较为著名的奥莱对比,可看出西安户县草堂奥莱广场项目建筑规模较大。根据公开资料显示,西安目前已有9家奥特莱斯在运营及规划建设中,其中华盛奥特莱斯已于2013年开业,其余如悦美国际、浐灞奥莱、红星美凯龙家居奥莱、临潼温泉奥莱等项目均在规划建设中,因此西安地区奥莱项目规划并未十分完善,未来经营面临一定的不确定性。但单就此次收购来讲,由于公司与对方约定了最低年化收益率要求下的利润回报,因此投资回报的不确定性降低,具有安全边际。

    风险因素

    合作项目未能成功启动的风险、业务重构和资产整合未能顺利兑现的风险等。

    盈利预测、估值与投资建议

    公司原有业务经营欠佳,2014年公告预亏1900~2200万元,公司具备积极求变的内在需求。此次收购虽然项目本身并不亮眼,但我们认为释放出积极信号,公司在内部经营要求和外部股东变化的双重压力下,具有提升经营、增强盈利实力的强大动力。我们预计公司经历2014年亏损后,2015年在未实现实质性外延突破的情况下,有望通过资产处置和整理、政府补助等形式获得收益以实现扭亏,而长期增长则将有赖于资产的新布局。不考虑转型突破,预计现有业务2014-2016年净利为-2062/339/708万元,对应EPS为-0.10/0.02/0.04元。

    公司2月定增发行价格9.00元/股,新进二股东成本也在9元左右,具有一定的股价支撑指导。另同属西安旅游集团旗下的兄弟公司西安饮食停牌收购嘉和一品有望加砝公司转型预期,建议密切关注公司后续战略推进和业务转型情况。首次覆盖给予“增持”评级,暂不给予目标价。