公司以2523万元收购西安户县草堂奥特莱斯购物广场(以下简称“西安奥莱”)51%股权。西安奥莱目前净资产4988万元,尚未营业;西安奥莱一期规划土地165亩,对方承诺2015年6月底前获得105亩建设用地。

    公司控股西安奥莱后,经营仍由原来的团队负责,公司控制董事会。

    对方业绩承诺:从奥莱投入运营起,可供分配的净利润(即提取完毕法定公积金和任意公积金后的净利润)应满足——年化投资收益率:第1年不低于14%,第2、3年不低于15%、16%,第4-5年不低于17%;第6年以后无业绩承诺。

    点评

    1.投资收益有保障,且是外延扩张的有益尝试。西安奥莱作为商业+地产+旅游的复合型项目,是2014年西安重点建设项目之一;对方的业绩承诺,确保公司的投入能够获得很好的回报。此外,也是公司延伸业务范围的很好尝试。

    2.此次收购,或将拉开并购的序幕。公司作为老牌的旅游企业,以前风格较为保守;此次主动实施并购,说明公司在发展思路方面有明显的变化,因此,我们判断,此次收购很可能不是单一的事件,而是并购时代的开端。

    3.我们在上一篇报告里提示了公司未来的三大看点:(1)现有资产的继续挖潜;(2)国企改革的可能性;(3)向相关领域拓展的可能性。第三个看点已拉开帷幕,前面两个看点依然值得期待。

    (1)现有资产的继续挖潜

    公司有诸多物业位于西安的核心地段,如解放饭店、西北大酒店、胜利饭店。此外,随着西咸一体化的推进,渭水园温泉度假村的区位优势也逐渐显现。

    这些资产,如何合理开发和利用,其价值有望得到较大的提升。公司已成功完成小寨饭店的改造,收益不菲,胜利饭店改造也已经启动。因此,资产挖潜值得期待。

    以小寨饭店改造为例:原小寨饭店占地7200平方米;2007年启动改造,重新改造后,成为时尚生活新地标:建筑面积9.67万平米,其中地上建筑面积7.97万平米——由商场、酒店式公寓、餐饮三种业态构成,其中酒店式公寓5.17万平米餐饮面积1.11万平米,商场2万平米。改造总投入约5亿元(含利息),2013年基本销售完毕,累计销售约7.6亿元(2010-1年确认收入9520、42937、14443、9282万元),尚有部分物业在手(账面价值3214万元,合理价值约6000万元)。我们粗略估算,该项目带来的营业税及销售费用合计约0.8亿元,据此推算,该项目带来的税前利润约2.4亿元。

    胜利饭店改造已经启动(此次定增项目):胜利饭店占地6537平方米,拟投入3.1亿元,建成后,拥有酒店客房300间,商场面积2.37万平方米,餐饮面积4580平方米。预计建设期2年,公司预计建成后,年收入1亿元,营业利润约4500万元(建成前年收入1200万元,盈利利润不足100万元)。

    (2)国企改革的可能性

    西安旅游与西安饮食第一大股东同为西安旅游集团;在国资改革大背景下,能否实现整合和改善体制,也是值得期待的。

    4.亮点颇多,建议激进投资者买入

    由于西安奥莱开业时间尚难估计,我们仍维持此前的盈利预测:2015-16年净利润分别为80万、300万(对应EPS 0.00、0.01元)。2015-16年业绩略为改善,主要是考虑到定增完成后,利息收入的增加,以及酒店的缓慢复苏。

    虽然短期内公司业绩难有靓丽表现,但鉴于公司总市值仅30亿,且后续有诸多看点,我们建议激进投资者买入:(1)并购或已拉开帷幕;(2)资产挖潜有空间;(3)国企改革值得期待。目前旅游行业平均PB(最新一期报表)约5.4倍,按5倍最新PB(定增后的净资产及股本),对应目标价17元。

    风险提示:短期盈利有限、改变的期望落空或进展的不确定。