事件:

    公司近期发布公告,其全资子公司上海晟璞投资管理有限公司(以下简称:“上海晟璞”)于2014年5月9日与上海锦江国际酒店(集团)股份有限公司(以下简称:“锦江酒店”)签署《上海市产权交易合同》,上海晟璞拟受让锦江饭店所持有的上海银河90%股权,上述交易完成后,本公司通过上海晟璞持有上海银河90%的股权,上海银河成为本公司的控股子公司。

    主要观点:

    1.收购优质资产,巩固一线地位

    本次收购的项目位于长宁区中山西路888号2-9幢(延安西路和中山西路交界处),是上海银河宾馆的裙楼(主楼已于2014年1月收购),总建筑面积31806平方米,股权转让款为7.59亿元(负债和流动资产基本抵消),单位成本为23864元/平方米(周边住宅、写字楼售价均在60000元/平方米以上)。该项目位于虹桥开发区中心地带,商务氛围成熟,交通优势明显,将给公司带来良好的收益,有利于公司的长远发展,在经营提升战略计划顺利实施的情况下,公司预计三年后整体物业投入运营,物业增值将达到30%-50%。 我们认为,此次收购将给公司在一线城市增加优质的持有型物业。公司目前在北京拥有4个持有物业,参股并管理2个具有改造潜力的物业。本次收购将使公司加大在上海的布局,增加了公司的整体实力。

    2.拟对项目改造,再次体现商业物业的运营能力

    公司从2006年开始逐步转型为商业地产,目前已经积累了相当的商业地产运营能力,现已完成商业地产改造项目4个,项目改造后的单位租金均有不同程度的提升,最高提升幅度达100%。公司在项目改造方面经验丰富,本次收购项目位于一线城市,改造完成后将对公司品牌提升有较大推动作用。

    3.资产运营加速布局。2013年,公司实行积极的商业地产并购策略,增持天津北辰、沈阳长青等12个项目权益,有效提升公司持有型资产经营收入,加速公司商业地产业务战略的实施进程。从公司今年以来的动作来看,公司将加大在资产运营方向的投入,积极收购合适的商业物业,通过改造和管理提升物业价值,公司正积极发挥自身的管理优势,向轻资产模式转变。

    4.盈利预测与投资建议:

    公司是商业运营专家,从06年引入战略投资者开始,公司就逐步转型做商业地产。随着公司经验的丰富,目前运营能力已经非常突出。我们预计公司2014-2016年的营业收入分别为21.6亿元、26.09亿元和33.05亿元,归属于上市公司股东净利润分别为2.47亿元、4.51亿元和6.16亿元,对应每股收益分别为0.33元、0.6元和0.82元,对应PE 分别为13、7.2和5.2倍。维持公司“强烈推荐”评级。