本报告导读:

    阳光股份更改投资性房地产会计政策,以更好反映公司价值;变更后,预计2013PB仅0.95,低估明确。同时,收购管理项目部分股权,预计通过升级改造可带来价值提升。

    投资要点:

    维持增持评级。阳光股份公告投资性房地产2014年由成本法改为公允价值法;收购北京瑞景等项目股权。预计2013每股净资产可增厚至5.37元,对应PB仅0.95,低估明确。由于结算进度变化,下调2013、14年EPS至0.40(-20%)、0.57元(-7%)1。RNAV7.3元。

    新项目推升长期盈利,故维持目标价7元,对应2014年12.3倍PE。

    更改投资性房地会计处理方法后,预计增厚2013 年每股净资产至5.37元,对应PB仅0.95,低估明确。公司2012年底每股净资产3.73元,加上2013EPS预测值0.40元,推断2013年底每股净资产4.13元。公司公告称,预计会计政策变更后,2013净资产增值20-40%;中性假设30%,调整后2013年底每股净资产5.37元;对应PB仅0.95。

    会计政策变更后,保守假设增厚2013年EPS 17%至0.47元,对应2013PE为11倍。公司公告,会计政策变更后,预计2013年增加净利润不超30%。保守假设17%,则2013EPS预测变为0.47元;对应增加5100万净利润(7.5亿股本)。2012年投资性房地产折旧摊销6280万元,对应税后利润4710万;与测算相当,表明测算较合理。

    收购股权的项目体量较大、位置优异、成本低廉。1)收购项目总建面42万方,体量较大。2)项目大部分位于一二线城市区域中心,升值潜力大。3)收购应付股权交易价款较其评估值11亿元有44%折价,成本低廉。4)项目整体评估值仅8754元/平,我们认为较市价还有较大折让。此外,公司通过升级改造还可进一步提升项目价值。

    风险提示:项目改造进度过慢、流动性收紧影响公司资金状况