公司聚焦商业地产:阳光新业地产股份有限公司于 2006年与新加坡政府产业投资公司(GIC RE)旗下Reco Shine公司签订战略协议,引入国际战略投资者。公司战略也以此为界点转向商业地产项目的持有、开发、招商和运营,同时还进行已有住宅项目的开发与销售。

    拟收购大股东物业,实现资产价值的再增长:目前上市公司共有 5 个并表控股商业物业,均已进入成熟运营阶段,预计未来可稳定贡献年稳定租赁收入约2.5 亿元左右。而公司更大规模商业物业资源为目前参股及受托管理的18个商业物业,其大多为原家世界集团资产,2007年由大股东收购。公司日前发布公告拟与大股东就共同持有的部分商业地产项目权益进行交易。 根据公告内容,公司共计划增加 12个商业项目权益,计划减少 1 个项目权益。关联交易完成后,公司战略将更加转向商业物业的持有经营,租赁收入也将打开增长空间,同时,公司商业地产的规模也将进入行业前列。我们预计公司将对 12个项目在未来2-3 年进行分批改造,目前拟收购项目年贡献租金约1.5-2 亿元,按照先前经验计算,改造完成后,收入有望达到3-4 亿元,使目前公司的租金收入增长150%。

    综合开发项目为公司补充现金流:公司目前共拥有四个综合开发项目,北京阳光上东、成都锦尚(阳光新业中心)、天津杨柳青(鹭岭)及天津辛庄项目(阳光波士顿)。其中北京阳光上东为尾盘,其余三个项目均未进入结算。截至 2012年末,公司共有未结算建筑面积 101.4 万m2,其中约 60%为纯居住属性。未来相当长一段时间内公司仍保持适当的住宅地产开发比例,利用住宅地产现金周转较快的特点为商业地产提供资金支持。

    盈利预测及投资建议:在不考虑收购物业带来影响的假设下,我们预计公司2013-2015 年营业收入分别为8.3、14.3 和18.0 亿元。三年对应EPS分别为0.19 、0.29 和0.42 元,目前股价对应 PE为29x 、19x 和13x 。由于公司对投资性房地产采用成本法记账,而实际项目处于北京市核心地段,目前的会计方法未能完全体现出公司商业物业价值,因此我们认为目前1.5倍的PB水平具备估值安全边际。同时测算公司 NAV 为9.27 元/ 股,目前股价折让39%,因此首次覆盖给予推荐评级。

    风险提示:若房价大幅上升,则调控有收紧的可能。