一、事件

    9月12日,阳光股份发布公告,披露与大股东进行资产交易事项的进展。该重大交易事项基本内容已于6月25日首次披露。截止目前,交易处于最后商谈阶段,预计2013年10月底双方将签署正式交易协议。

    二、我们的分析和判断

    (一)本次交易将大大优化公司商业地产项目股权结构,提升收入 阳光股份的业务类型分四大类:1、控股商业物业,对商业地产项目进行投资开发运营,当前共有5个控股商业项目;2、参股商业物业,阳光持有比例均不超过50%,主要是大股东收购的家世界资产包,共18个项目,阳光进行托管,作为长期股权投资;3、管理输出业务:4、综合项目开发:当前有四个在开发的综合项目(住宅+商业综合体)。

    本次交易的内容是阳光股份与大股东Reco Shine及Reco Shine的控股股东Recosia China就共同持有的部分商业地产项目的权益进行交易,交易之后,之前18个参股商业物业中有12个的股权比例将提高到50%以上。交易将优化公司商业地产项目股权结构,提高商业地产的资产占有率,提升公司商业地产项目管理效率,达到商业地产资源整合的目的。并可大大提升公司的主营收入。

    (二)交易涉及境内外主体,交易结构设计将有利于公司未来发展 由于大股东Reco Shine的实际控制方是GIC(新加坡政府投资),是境外主体,公司本次交易涉及境内外的主体及交易标的,交易结构较复杂,故谈判时间也比较长,但这样安排的好处在于从交易开始就完善资产包的结构,对将来资产包的运营、管理、处置,或在未来REITS放开情况下公司股权的退出,都提前做好了布局,打好了基础,有利于公司未来发展。

    (三)部分商业物业存在改造预期,极大提升盈利能力

    公司现有的23个商业项目中有6个存在改造预期。根据公司的改造经验,一般项目改造后租金收入可以翻倍,部分项目可通过补缴部分地价,获得更多优质地块进行住宅或综合体开发,利润极为可观。

    三、投资建议

    预计公司2013、2014、2015年营业收入为8.2亿、 21.8亿和36亿元;对应的每股收益为0.26元、0.44元、0.65元,对应2013、2014、2015年PE为21X, 12X,9X。公司2013年RNAV为9.6元,当前A股价格相对RNAV折价45%。综合,给予公司9.2元的目标价。