公司账面已锁定EPS 1.3 元，10、11 年业绩保障性强。公司09 年年报账面预售账款24 亿元，73%来自于北京阳光上东项目，预计整体可以贡献净利润6 亿元，折合EPS 1.12 元。另外，公司09 年新计提青岛和烟台项目存货减值准备1.29 亿元，若冲回可贡献EPS 0.18 元。

    公司重申战略目标，以住宅开发为商业地产提供支持。经营计划：“通过三到五年的努力，实现“中国领先的商业地产集团”的战略目标。”

    125 万平米储备主要位于北京及天津，其中出租类32 万平米。近两年业绩仍以北京阳光上东为主。公司拥有开发类项目权益未结建面93.3 万平米，持有型物业32 万平米。另，还拥有北京2 个一级开发共360 万平米。

    成功收购家世界10%股权，大股东GIC 持有剩余90%股权。家世界合计84 万平米17 处物业，主要位于天津、北京，总建面49.3 万平米，其中部分物业拟进行改扩建，预计扩建后总建面达到83.8 万平米，折合权益面积为4.7 万平米。

    大股东GIC 资源丰富，07 年入主，为公司带来战略发展及执行层面全方位的提升，发展方向转向商业地产。GIC 是世界最大的房地产投资公司之一，其基金总规模逾1000 亿美元，涵盖股票、房地产等，据我们不完全统计，预计GIC 中国的储备可能超过1000 万平米，其中住宅部分超过200 万平米、商业接近50 万平米（家世界），仓储物流具体不详。

    公司10、11 年业绩目前账面已保证EPS1.3 元，另有稳定的出租业务预计可贡献EPS 0.25 元，因此10、11 年合计业绩已确定EPS 1.55 元。

    预计10、11、12 年EPS 分别为 0.85 元、1.01 元、1.06 元，RNAV 10.5元。目前开发类行业10 年平均PE 16 倍，出租类23 倍，鉴于公司强确性定的10、11 年业绩，以及大股东雄厚的资源及资金背景，同时商业地产的比重也在加速增加，可以考虑给予公司一定的行业溢价。给予公司16.5 元的目标价，对应10 年PE19 倍，建议短期重点关注。