业绩阶段承压，多措并举聚焦核心主业，降至“增持”评级

    我爱我家发布2023 年及2024 年一季度报告。2023 年分别实现营收、归母净利润120.9、-8.5 亿元，同比分别+3.6%、-173.9%。2024Q1 分别实现营收、归母净利润27.5、0.3 亿元，同比分别-12.6%、-51.0%。受市场销售低迷影响，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026 年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3 亿元（2024、2025 年原值为2.2、3.3 亿元），EPS 分别为0.05、0.09、0.14 元，当前股价对应PE 估值分别为34.0、19.2、12.4 倍，由于目前地产行业仍处下行阶段，同时公司通过业务调整聚焦主业，短期业绩或继续承压，故下调至“增持”评级。

    　　经纪、相寓业务逆势提升，新房业务收入下降主营业务方面，2023 年经纪业务实现收入40.9 亿元，同比+15.9%，实现毛利率20.2%，同比提高3.4 个百分点，实现GTV 约2222 亿元，同比+10.2%；同时相寓业务（房屋资管业务）继续成为公司业绩稳定器，2023 年营收57.6 亿元，同比+1.9%，调整后毛利率13.3%，同比提高2.0 个百分点，整体出租率96.4%，同比提升2.3%。截至2024Q1 末，相寓业务实现普租单量4.37 万单，同比+1.1%，在管房源达27.9 万套，较2023 年底增加0.8 万套（2023 年底27.1 万套，同比+6.7%）；新房业务实现收入11.1 亿元，同比-12.6%，毛利率约为12.6%，同比提高0.1 个百分点，实现GTV 约为453 亿元，同比-6.6%。

    　　多因素影响当期利润，业务调整后盈利有望改善2023 年公司亏损幅度大幅增加，主要是受到部分非经营性或一次性因素的影响。

    　　这些因素对公司利润总额影响约7 亿元。同时为了进一步优化资产结构及资源配置，盘活存量资产，公司拟出清商业地产营销业务及部分非核心业务资产。2024年1 月31 日公告出售昆明市新纪元广场以及停车楼的所有权价格0.44 亿元，转让持有的西藏云禾商贸有限责任公司100%股权价格1.24 亿元，合计交易总价为1.68 亿元。我们认为随着业务调整和品牌升级，公司盈利能力有望得到改善。

    　　风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。