具体事件。1 月29 日晚间，我爱我家发布2020 年度业绩预告。

    　　预计2020 年归母净利润同降51.66%-62.54%，第一季度归母净利润亏损1.63 亿元。公司2020年度归母净利润预计为3.1-4.0 亿元，去年同期为8.27亿元，同降51.66%-62.54%；扣非归母净利润预计为3.0-3.9 亿元，去年同期为7.35 亿元，同降46.94%-59.19%；基本每股收益预计为0.1336-0.1724元/股，去年同期为0.3566 元/股。分季度看，按业绩预告中间值计算，20 年第一至第四季度的归母净利润分别为-1.63/2.04/2.04/1.11 亿元，同比增速为-179.5%/16.2%/-21.8%/-40.4%。第一季度归母净利润较去年同期减少3.69亿元，减少数占2019 年归母净利润的44.57%。另外基于谨慎性原则，公司按照《企业会计准则》及相关规定，对2020 年可能发生减值损失的各项资产计提减值准备预计约9000 万元左右。

    　　疫情影响超预期，经纪业务和资管业务（长租公寓+商业）均遭受较大冲击。

    　　公司业绩下滑原因如下：1. 自2020 年1 月新冠疫情爆发以来，国内各城市均采取严格的防控措施，导致公司整体业务在一季度基本停滞。2.疫情期间城市人员流动大幅下降，主要城市租金价格持续走低，同时对租客租金减免等举措导致长租公寓业务“相寓”业绩有所下降。3.云南昆百大商业板块，购物中心主动响应政府号召阶段性停业，大幅免除及降低商户租金，减轻商户运营压力；2020 年5 月起公司自持的新西南购物中心闭店装修。导致商业板块租金收入亏损。4.公司坚定执行数字化战略，全年IT 类费用同增超50%。基于上述原因，虽然疫情后房地产市场恢复较好，公司主营经纪业务增速较快，但长租公寓和商业等资管业务受疫情影响超预期，全年业绩依然低于预期。

    　　坚定执行数字爱家战略，加大数字化投入，规模扩张迅猛。公司坚定执行数字爱家战略，加快数字化转型。大幅增加IT 团队人数、数字化建设投入，升级线上服务，扩大交易场景和边界，培育新的业绩增长点；同时持续推进组织与人才管理的变革。2021 年1 月，相寓在独立开发运营AMS 业务管理系统的基础上，已经完成了平台化资产管理运营的产品技术升级，进入深圳市场迅速实现1 万套在管规模。公司已完成平台化发展的基础建设工作并开放加盟业务，2020 年底已有超1000 家门店加盟。“i+系列SaaS 系统”试点对外开放，已拥有超5 万名外部经纪人用户。

    　　投资建议：公司已开启规模扩张道路，GMV 和收入将率先迎来高增长。我们预测公司2020-22 年的收入分别为93.6/122.5/181.6 亿元，增速分别为-16.5%/30.8%/48.3%。归母净利润分别为3.47/5.63/9.25 亿元，增速分别为-58.1%/62.3%/64.3%，EPS 分别为0.15/0.24/0.39 元。维持“买入”评级。

    　　目标价7.16 元，对应2021 年动态PE29.8X。

    　　风险提示：竞争加剧超预期。房地产政策风险。新房收入不及预期。加盟扩张速度低于预期。