我爱我家公布2020 上半年业绩。公司2020 上半年实现收入39.33 亿元，同比下降30.8%；归母净利润0.40 亿元，同比下滑89.4%。

    　　一季度受疫情冲击，二季度迅速恢复。公司上半年二手及新房买卖分别实现GMV1200/250亿元，同比下滑16%/28%。同期公司核心布局城市整体二手房/新房成交量同比分别下滑12.5%/17.7%，公司在核心市场的市场地位基本保持稳定。公司一季度收入同比下滑50.5%，二季度收入环比上升108.2%，恢复迅速，判断交易额下半年将得到进一步提升，下半年收入和利润恢复去年同期水平概率较大。

    　　租赁业务受疫情影响最大。上半年公司租赁业务实现GMV90 亿元，同比下滑29%，受疫情负面影响严重。由于疫情带来部分企业复工延后和外来人员返城率低等现象，使二手租赁业务的恢复不及二手买卖业务。考虑到租赁并非住户“刚性需求”，在疫情结束后不会得到补偿性恢复，预计该业务全年同比仍将下滑。

    　　新房业务占比继续提升。上半年公司新房收入6.42 亿，同比下滑14.6%，收入占比同比提升3.1 个百分点至16.3%；经纪业务收入20.93 亿，同比下滑34.2%。新房业务毛利率较2019 年全年小幅回升0.7 个百分点至20.1%。二手经纪业务毛利率较2019 年全年下滑14.3 个百分点至20.0%。

    　　店效维持高水准；股权激励计划有序推进。公司上半年通过鼓励跨店成交、升级信息技术基础设施等措施提升门店效率，年化店均GMV 保持9400 万/年的高位。公司于4 月启动首期员工持股计划， 于7 月在二级市场购买1099 万股公司股票（占公司总股本的0.5%），总规模3680 万元，参加人员共计368 人，主要为城市公司业务骨干和管理人员。

    　　维持公司“买入”评级，2020 年净利润下调至5.17 亿元，基本维持2021/22 年净利润不变，12 个月目标价上调至5.50 元。考虑疫情对公司租赁等业务的冲击，及昆百大A原有的商品销售业务收入确认方式由全额转为差额，我们将公司2020/21/22 年收入分别下调8.4%/6.5%/6.0%至105.27/116.68/127.56 亿元。2020 年净利润下调34.6%至5.17亿元，下调幅度大于收入项，主要是受疫情冲击经纪业务毛利率下滑；预计明后年排除疫情冲击后业务恢复正常，基本维持2021/22 年净利润不变。由于今年受疫情冲击导致业绩异常波动，且股价前期已对此进行反应。长期看，公司作为二手中介龙头企业，在国内多个一二线核心市场地位稳固，并以丰富的渠道资源顺利切入了新房市场。我们切换公司目标P/E 估值至2021 年，给予公司15.7x 的2021 年P/E 水平（历史平均P/E），目标价上调至5.50 元（前值4.40 元），维持公司买入评级。

    　　风险提示：重点城市销售下行。