投资要点：

    2019 年营业收入稳增长，盈利能力稳中有升。公司2019 年营业收入112 亿元，同比增长4.86%。分项收入来看，经纪业务57.19 亿元，同比增长4.26%，占总收入比重51.01%；资产管理收入18.72 亿元，同比增长13.13%，占总收入比重16.70%，新房业务1905 亿元，同比增长16.50%，占总收入比重16.99%。2019 年公司实现营业利润11.63 亿元，同比增长17.84%，实现归属母公司所有者的净利润8.27 亿元，同比增长31.13%。公司2019 年毛利率30.52%，同比提升0.32 个百分点，分项业务来看，资产管理业务毛利率21.22%，经纪业务毛利率34.26%，新房业务毛利率19.75%。归母净利润7.38%，同比增长1.48 个百分点。

    负债率下降，现金充裕。截止2019 年末，公司总资产195 亿元，同比增长6.08%，净资产103 亿元，同比增长9.02%，资产负债率46.90%，同比下降1.42 个百分点，有息负债总额24.9 亿元，有息负债率12.79%，同比下降0.97 个百分点。截止2019 年底，公司账面现金25 亿元，同比增长13.39%，足以覆盖有息负债，公司账面现金充裕。

    核心业务稳步拓展。我爱我家核心业务包括二手房经纪、新房业务和房屋资产管理业务。2019 年公司二手房经纪业务在北京、杭州、南京、苏州、太原、天津、无锡等城市的市占率稳居前三，买卖客单均价和月度人均业绩均同比增长。新房业务方面，公司通过加强管理、调节产品结构、加强加盟店粘性等方式实现首付稳增长。房屋资产管理方面，相寓在管规模已达到27.6 万套，2019 年实现收入18.72 亿元，全年平均出租率达95%。公司通过调整布局、降低不良库存、推动线上系统的应用，使相遇产品运营质量和效率稳步提升。

    我爱我家和收购子公司均超额完成业绩承诺。根据昆百大A 资产重组收购我爱我家时的业绩承诺，我爱我家自2017 年至2019 年归母累计净利润不低于18 亿元。我爱我家2017 至2019 年实际完成的累计归母净利润为18.75 亿元，目标完成率达104%。此外，我爱我家收购蓝海购时立定了蓝海购2019-2021 年业绩承诺，其中2019 年归母扣非净利润不低于0.7 亿元。2019年蓝海购实现归母扣非净利润0.87 亿元，超额完成业绩目标。

    投资建议：“优于大市”。公司2019 年超额完成业绩承诺，营收增长、盈利能力提升、业务结构优化、财务趋于稳健，公司核心业务的市场形象和品牌价值持续提升。我们预测公司2020 年EPS 为0.39 元每股，给予公司2020年12-15 倍估值，对应合理市值为109-137 亿元，对应合理价值区间为4.65-5.81 元，对应2020 年PEG 为1.07-1.34。风险提示。疫情影响短期需求购买力导致行业延后需求体量较大，经纪业务成交受影响。