2019 年前三季度，我爱我家实现营业收入86.9 亿元，同比增长3.3%；实现归属于上市公司股东的净利润6.4 亿元，同比增长27.7%；结转毛利率和净利率分别为30.2%和7.4%，分别同比提高0.5 和1.4 个百分点。考虑到公司作为存量房市场龙头经纪商，伴随市占率及人均效率的不断提升，未来营收和业绩的释放空间较大。我们调整公司2019-2021 年净利润预测分别至8.1 亿、9.4 亿、10.9 亿元，对应19 年PE12.5 倍，维持增持评级。

    支撑评级的要点

    归母净利润高增，盈利能力显著提升。2019 年1-9 月公司实现营业收入86.9 亿元，同比增长3.3%；实现归母净利润6.4 亿元，同比增长27.7%，承诺业绩几近完成；结转毛利率和净利率分别为30.2%和7.4%，分别较去年同期提高0.5 和1.4 个百分点；实现ROE 6.5%，同比增长0.9 个百分点。盈利能力提升主要由于规模效应显现，销售费用率同比下降0.4 个百分点至7.8%，以及少数股东下降4 个百分点至4%。

    经纪业务量价齐升，加速布局粤港澳。目前公司业务拓展至19 个城市，门店数量增至3,400 余家，经营规模稳步扩张，市占率稳居前三。报告期内，公司二手房及新房业务买卖单量业绩双增，客单价持续走高，其中新房2019Q3 实现收入同比增长30%以上，合作项目数量同比增长25%至逾2,000 个，客单价同比提升15%。2019 年第三季度，我爱我家东莞公司成立，经纪业务已全面进驻，公司粤港澳大湾区布局加快。

    资管业务提质增效，服务满意度持续提升。2019 年前三季度，公司资产管理业务实现营收12.6 亿元，同比增长1.5%。“相寓”作为市场是为数不多持续盈利的长租公寓产品，坚持以运营周转效率为核心策略，目前平均控销天数9.7 天，环比提效19%，同比提效7%。目前“相寓”在管套数28.5 万，三季度新收委托量及续签量分别环比增长6%及12%，源于服务满意度提升。相寓根据各城市租赁市场变化积极调整布局，降低不良库存，保证整体业务良性发展。

    加速IT 数字化转型，自主获客能力提升。前三季度，公司研发投入超1.6亿元，同比增长74.3%，主要用于IT 数字化转型，持续推进“数字爱家”、“云上爱家”战略落地：对外大数据项目落地实施，对内核心业务系统全面升级，混合云框架初步搭建完成，大数据智能广泛应用，数字技术创新有力提升互联网获客能力。9 月，5i5j.com 佣金贡献率为18.1%，占比首次超过外部线上渠道，已成为公司最重要的线上渠道，自主获客能力提升。

    估值

    我们调整公司2019-2021 年净利润预测分别至8.1 亿、9.4 亿、10.9 亿元（原预测为7.5 亿、8.7 亿、10.1 亿元），对应19 年PE12.5 倍，维持增持评级。

    评级面临的主要风险

    限售股解禁卖出压力，二手房交易规模不及预期。