2019 年上半年，我爱我家实现营业收入56.8 亿元，同比增长6.6%；实现归属于上市公司股东的净利润3.8 亿元，同比增长6.7%；结转毛利率和净利率分别为30.0%和6.7%，分别较去年末下降0.2 和提高0.8 个百分点。

    考虑到公司作为存量房市场龙头经纪商，伴随市占率及人均效率的不断提升，未来营收和业绩的释放空间较大，我们预测公司2019-2021 年净利润分别为7.5 亿、8.7 亿、10.1 亿，对应19 年PE14.2 倍，维持增持评级。

    支撑评级的要点

    营收业绩稳健增长，多业协同效率优化。2019 年1-6 月公司实现营业收入56.8 亿元，同比增长6.6%；实现归母净利润3.8 亿元，同比增长15.9%，承诺业绩完成过半；结转毛利率和净利率分别为30.0%和6.7%，分别较去年末下降0.2 和提高0.8 个百分点；实现ROE3.97%，同比提高0.43 个百分点。公司整体成长能力明显改善，资产综合利用效率持续优化。

    经纪业务服务优化，战略协同提升服务。2019 年上半年，公司二手房经纪业务实现营收31.8 亿元，同比增长13.8%，收入占比56.0%，毛利率27.0%。目前经纪业务已拥有3,200 家门店，覆盖18 个一二线城市，市占率稳居前三，上半年二手房买卖实现交易单量5.3 万余。报告期内，公司收购美住网、战略合作苏宁有房，通过装修赋能、线上线下融合、用户群精准匹配以提升交易效率、改善用户体验。

    资管业务效率为王，动态调整运营策略。2019 年上半年，公司资产管理业务实现营收8.6 亿元，同比增长6.2%，收入占比15.1%，毛利率26.1%。

    “相寓”作为市场是为数不多持续盈利的长租公寓产品，坚持以运营周转效率为核心策略，目前平均出租率94.7%，空置期9.7 天，业内领先。

    目前“相寓”在管套数29.24 万，太原、天津、北京、杭州4 城根据租赁市场动向，积极调整布局，主动减少租赁需求下降区域和租金下降区域的在管规模，降低不良库存，保证整体业务良性发展。

    加大IT 数字化转型，提升获客能力。2019H1，公司研发投入增长82.5%，主要用于IT 数字化转型：对外大数据项目落地实施，对内核心业务系统全面升级，混合云框架初步搭建完成，大数据智能广泛应用，数字技术创新有力提升互联网获客能力。公司大力布局 VR 技术和场景， 6 月24 日我爱我家网在行业内率先推出“一键换装”VR 虚拟装修服务。我爱我家网已经成为公司最重要、最有效的获客和服务渠道，上半年帮助经纪人获得有效客户沟通 287 万次，实现佣金收益 6.05 亿元，同比增长 12.1%。

    估值

    我们预测公司2019-2021 年净利润分别为7.5 亿、8.7 亿、10.1 亿，对应19年PE14.2 倍，维持增持评级。

    评级面临的主要风险

    限售股解禁卖出压力，二手房交易规模不及预期。