我爱我家成立于1998 年，于2017 年登陆A 股市场。2018 年，公司实现营业收入106.9 亿元，归母净利润6.3 亿元，同比增长766%（以我爱我家房地产经纪有限公司口径统计，增速19%）。考虑到公司作为存量房市场龙头经纪商，伴随市占率及人均效率的不断提升，未来营收和业绩的释放空间较大，我们预测公司2019-2021 年净利润分别为7.5 亿、8.7 亿、10.1 亿，对应市盈率分别为15.6 倍、13.3 倍、11.5 倍，首次覆盖给予增持评级。

    支撑评级的要点

    全国性居家综合服务提供商，业绩稳健业务多元。我爱我家成立于1998年，深耕房地产经纪业务逾20 年，于2017 年登陆A 股市场。截至2018年，公司线下3200 家门店已覆盖18 座主要一二线城市，交易GMV 超4000亿元；公司业务多元，覆盖二手房经纪、新房、商业管理等板块，2018年房屋交易市占率4.3%。2017-19 年，公司承诺累计净利润目标5 亿、11亿、18 亿，于17-18 年相应实现，我们预计19 年目标达成无虞。公司2018年分别实现毛利率及净利率30.2%及6.5%，盈利能力逐年稳步提升。

    存量房时代经纪龙头，市占及人效双升。二手房经纪业务为公司核心主业，营收占比超50%，其中买卖和租赁营收结构约为3:1。2018 年，公司二手房经纪业务营收54.9 亿元，同比增长6.7%，交易量跑赢市场14.3 个百分点，市占率稳步提升；效率方面，买卖及租赁人均业绩分别提升15%及28%。相较于发达国家，我国二手房成交规模及流通率、房屋交易机构化率及集中度均具较大提升空间。我爱我家龙头效应显著，在一二线楼市成交回暖的背景下，经纪业务市占及业绩高增可期。

    长租市场先行者，拳头产品“相寓”成长迅猛。房屋资管业务即“相寓“为公司重点发展业务，近三年营收增速分别为79%、41%及51%，为公司成长性最强的拳头产品。其核心竞争力在于高效匹配，2018 年相寓在管房源31 万套，平均出租率超95%，销控期9.7 天，2019 年效率有望高中再升。伴随品质租房需求的崛起、租赁政策支持及租金回报率的提升，房屋资管业务业绩高增望延续。

    估值

    我们预测公司2019-2021 年净利润分别为7.5 亿、8.7 亿、10.1 亿，对应市盈率分别为15.6 倍、13.3 倍、11.5 倍，公司为A 股房地产经纪公司典范，业绩有望持续超预期，首次覆盖给予增持评级。

    评级面临的主要风险

    限售股解禁卖出压力，二手房交易规模不及预期。