住宅开发深 耕多年，资产重组转型新能源
广宇发展于1986 年3 月在天津注册成立，1993 年12 月在深交所挂牌上市。公司作为整合及发展中国绿发系统内住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台，主营业务为房地产开发与销售，业务板块集中于住宅地产开发，布局区域集中于北京、济南、成都、宜宾等18 个城市。2021 年9 月，公司公告称拟将所持所属房地产公司及物业公司股权等资产负债与鲁能集团、都城伟业合计持有的鲁能新能源100%股权进行资产置换。通过资产置换，公司将原有地产业务资产置出，同时置入行业前景良好、竞争优势突出、发展前景较好的新能源发电业务。本次交易完成后，上市公司将持有鲁能新能源100%股权。上市公司的主要业务将变更为风能和太阳能的开发、投资和运营。
地产业务稳健发展，重组完成全部置出
2021Q1-3，公司实现销售金额129.62 亿元，同比增加174.27%；销售面积77.32 万平方米，同比增加122.38%；结算面积69.41万平方米，较上年同期减少7.58 万平方米，同比减少9.85%。截至2021 年上半年，公司剩余可开发土储规模为290.56 万平方米，可支撑公司未来2-3 年开发经营。2021 年上半年公司共新增土地4 块，土地总价57.8 亿元，拿地态度较为谨慎，公司地产开发业务整体发展较为稳健。根据资产重组方案，上市公司拟将所持全部 23 家房地产开发公司股权置出，置入鲁能集团与都城伟业合计持有的鲁能新能源 100%股权，估值差额部分以现金方式补足。此次交易完成后，鲁能集团支付的132 亿元现金将有力支持公司进行新能源业务的顺利发展。
海陆齐发多能互补，新能源发展可期
公司置入资产为鲁能新能源，主营业务为风能和太阳能的开发、投资和运营。截至2021 年12 月，鲁能新能源自主运营项目 43个，自主运营装机规模 344.15 万千瓦，其中：海上风电 40 万千瓦、陆上风电 230.20 万千瓦、光伏发电 68.95 万千瓦、储能 5 万千瓦。公司新能源业务以风电为主，占比高达79%，同时布局光伏发电和光热发电等新能源项目，形成海陆齐发、多能互补的绿色能源体系。2020 年，我国提出“2030 年实现碳达峰，2060 年实现碳中和”的“3060”双碳目标，到 2030 年非化石能源占一次能源消费比重将达到 25%左右，电力行业清洁低碳化转型是实现双碳目标的关键条件。从装机容量来看，公司自主运营装机规模 344.15 万千瓦，处于行业中等水平，随着新项目陆续开工建设，鲁能新能源有望迎来高速发展期。从经营情况来看，鲁能新能源2021 年前8 月实现主营业务收入23.69 亿元，毛利率为59.05%，高于行业平均值。近年鲁能新能源收入规模与利润率持续提升，发展状况良好。
盈利预测与投资建议
在电力行业低碳化转型的背景下，同时伴随着电站开发成本下行，我国风电与光伏行业迎来了行业的市场规模扩张与盈利水平 向好的高速发展机遇。广宇发展通过资产重组，将原有地产业务资产置出，同时置入行业前景良好、竞争优势突出、发展前净较好的新能源发电业务。公司积极布局风力、光伏以及光热发电等新能源项目，具有较强的成长性，受益于“3060”的双碳目标，公司新能源业务有望实现高速增长。
鲁能新能源2021 年前8 月实现归母净利润5.05 亿元，线性外推预计2021 年全年实现7.6 亿元。同时考虑到公司手握大量现金，为公司后续加速扩张提供了坚实保障，我们预计2022-2023年末鲁能新能源装机容量分别为12GW、18GW，假设装机容量1GW可实现2.2 亿元归母净利润，因此，我们预测公司2022-2023 年可分别实现归母净利润17.0 亿元和33.0 亿元（考虑时间加权，按照年初和年末的装机量均值进行计算）。
广宇发展把握可再生能源行业发展机遇，资产重组实现转型升级，同时资金充裕有望实现公司规模的迅速扩张。若资产重组完成，鲁能新能源顺利置入后，我们预计公司2022-2023 年可分别实现归母净利润17.0/33.0 亿元，对应2022 年2 月11 日收盘价18.95 元/股，预计2022-2023 年PE 为20.8/10.7。目前公司资产重组未完成，对于公司原地产业务，我们预计公司地产业务2021-2023 年可分别实现归母净利润-13.6/18.2/22.5 亿元，对应2022 年2 月11 日收盘价18.95 元/股，预计2021-2023 年PE为-26.0/19.4/15.7。考虑到公司行业景气度向好、公司资金充裕有望实现快速规模扩张，给予公司2023 年14 倍PE（资产重组完成后），对应目标价24.81 元/股，首次覆盖，给予公司“买入”评级。
风险提示
资产重组进度不及预期；行业支持政策变动；上网电价及补贴政策变动风险