业绩回顾

    　　2023 年一季度业绩符合我们预期

    　　公司公布1Q23 业绩：实现营收20.54 亿元，同比增长9.7%，归母净利润1.32 亿元，同比下降25.0%，符合我们预期，扣非归母净利润1.29 亿元，同比下降26.7%。

    　　发展趋势

    　　1、线下客流恢复、梦时代顺利开业，1Q23 营收同增9.7%。公司1Q23 实现营收20.54 亿元，同比增长9.7%，分业态看：1）购物中心：我们认为伴随线下客流逐步回暖，以及梦时代项目开业，营收同比或实现较快恢复；2）超市：我们预计在1Q22 囤货需求带来较高基数的影响下，营收同比增速或相对承压。

    　　2、1Q23 毛利率有所提振，盈利能力阶段性承压。公司1Q23 毛利率同增2.3ppt 至46.1%，我们预计主因高毛利百货业务营收占比提升。1Q23 期间费用率同增6.2ppt 至34.3%，其中销售费用率同增4.4ppt 至28.4%，我们预计主因新开商业项目折旧压力较大，管理+研发费用率同降0.3ppt 至2.5%；财务费用率同增2.1ppt 至3.4%，主因利息费用增加。综合影响下，公司1Q23 归母净利率/扣非净利率同比分别下降3.0/3.1ppt 至6.4%/6.3%，盈利能力阶段性承压。

    　　3、南昌武商MALL 顺利开业，跨省布局启航，关注项目爬坡进展。公司南昌武商MALL 项目于4 月28 日开业，首日商铺开业率接近90%，项目总建筑面积达22.93 万平米，作为江西省首座重奢购物中心，汇聚26 大重奢品牌，我们认为其品牌资源领先、首店先发优势突出。我们预计伴随两大重点项目相继落地，公司区域竞争优势有望进一步强化，持续关注后续商铺开业率提升、客流量改善情况。

    　　盈利预测与估值

    　　维持23/24 年归母净利润预测5.79/6.84 亿元，当前股价对应23/24 年15/13 倍P/E。维持中性评级，基于重点商业项目顺利落地，上调目标价10%至12.4 元，对应2023/2024 年16/14 倍P/E，较当前股价有9%的上行空间。

    　　风险

    　　新项目爬坡不及预期；市场竞争加剧。