业绩回顾

    　　2022 年业绩符合市场预期

    　　公司公布2022 年业绩：实现收入63.37 亿元，同降11.1%，归母净利润3.05 亿元，同降59.5%，扣非净利润2.84 亿元，同降60.8%，符合市场预期，主因疫情反复导致部分购物中心及超市门店多次停业。同时公司拟每10 股派发现金红利0.5 元，分红比例约12.6%。

    　　分季度看，公司1Q /2Q /3Q /4Q22 营收同比分别下滑6.5% /11.7% /6.1%/19.8%，归母净利润同比分别-34.2%/-50.2%/-33.5%/由盈转亏，扣非净利润同比分别-31.0%/-51.1%/-56.8%/由盈转亏。

    　　发展趋势

    　　1、疫情扰动等因素影响下，2022 年营收同降11.1%。1）分业务看，2022年可比口径下：购物中心营收29.32 亿元，同比下滑15.3%，超市营收32.03 亿元，同比下滑2.9%，主因疫情反复导致部分门店阶段性停业，且恢复营业后客流量回升缓慢。此外，房地产业务营收0.87 亿元，同比大幅下滑71.5%；2）线上渠道承压，自建销售平台GMV 实现2.55 亿元，营收实现2108 万元，分别同降21.3%/15.0%；3）展店方面，2022 年末购物中心/超市门店数分别为11/69 家，相较2021 年末分别+1/-3 家。

    　　2、2022 年归母净利率同降5.7ppt，盈利能力承压。2022 年公司毛利率同降1.2ppt 至44.7%，其中零售主业毛利率同降2.6ppt。期间费用率方面，销售费用率同增5.3ppt 至29.7%，折旧摊销、水电燃气物业等项目同比增加金额较多，我们认为主因梦时代项目开业所致；管理+研发费用率同降0.3ppt 至3.5%，财务费用率同增0.8ppt 至2.0%，主因银行贷款增加及利息收入减少。综合影响下归母净利率/扣非净利率同降5.7/5.7ppt 至4.8%/4.5%。

    　　3、重点商业项目相继落地，关注后续爬坡进展。1）武汉梦时代广场于2022 年11 月正式开业，定位于“家庭欢聚为主题的社交平台”，建筑面积78.3 万平，超660 家品牌同步入驻，我们预计随商铺开业率提升、客流量恢复，后续有望持续贡献可观营收增量；2）公司计划南昌武商MALL 于今年4 月正式营业，我们认为其作为当地首个重奢商业综合体，资产较为优质，有望形成充足先发优势。建议持续关注两大重点项目后续爬坡进展。

    　　盈利预测与估值

    　　维持2023 年盈利预测5.8 亿元，引入2024 年盈利预测6.8 亿元，当前股价对应2023/24 年16/13 倍P/E。维持中性评级，基于线下客流逐步回暖、公司优质项目陆续顺利开业，上调目标价26%至11.3 元，对应2023/24 年15/13 倍P/E，较当前有5%下行空间。

    　　风险

    　　新项目爬坡不及预期；市场竞争加剧。