业绩回顾

    　　公司业绩低于我们预期

    　　公司公布2021 业绩：收入71.3 亿元，同降6.7%，归母净利润7.5 亿元，同增37.4%，扣非净利润7.2 亿元，同增55.3%，业绩表现低于我们预期，我们认为主因房地产业务同比大幅下滑、行业竞争加剧、疫情反复等因素影响。分季度看，1Q/2Q/3Q/4Q21 营收同比分别+55.1%/+21.5%/-10.1%/-42.3%，归母净利润同比分别扭亏为盈/+1.4%/-60.8%/-40.8%，扣非净利润同比分别扭亏为盈/+11.7%/-46.1%/-46.0%。公司计划本年度每10股派现金红利1.6 元，分红比例16.3%。同时，公司拟更名为武商集团。

    　　发展趋势

    　　1、房地产大幅下滑、竞争加剧、疫情反复等多因素影响下，2021 年营收同比下滑6.7%。1）分业务看，可比口径下2021 年：购物中心营收34.6亿元，同增27.9%，主因2020 年疫情期间客流下滑营收低基数，营收占比48.6%；超市营收32.7 亿元，同降15.2%，主因2020 年疫情期间高基数且行业竞争加剧，营收占比45.8%；房地产营收3.1 亿元，同比大幅下滑78.7%。2）线上渠道看，自建销售平台GMV3.24 亿元，营收2479 万元，同比持平。3）展店方面，全年新增/关闭超市门店3/2 家，年末购物中心/超市门店数分别10/72 家。2022 年计划新开业购物中心2 家、超市5-6 家。

    　　2、扣非净利率同增4.1 ppt，聚焦主业带动盈利能力恢复。2021 年公司毛利率同比提升10.8ppt 实现45.9%，主因公司低毛利率的房地产业务营收占比同比下滑14.4ppt 至4.3%。费用端看，2021 年销售费用率同比提升3.2ppt 至24.4%，管理费用率同比提升0.8ppt 至3.8%，财务费用率同比提升0.1ppt 至1.2%。综合影响下，2021 年归母净利率同比增长3.4ppt 至10.6%，扣非净利率同比增长4.1ppt 至10.2%，公司盈利能力有所恢复。

    　　3、拟更名为“武商集团”，关注公司各业态升级进展。公司2021 年收购南昌苏宁广场项目实现出省，为更好反映公司网点发展情况及未来战略定位，拟更名“武商集团”。分业态看：1）武商MALL 计划加快业改，强化化妆品、黄金珠宝钟表等领域业务，并加速功能性配套；2）武商城市奥莱计划提高品牌级数、优化街区景观；3）武商超市计划扩大生鲜自营规模，推进自有品牌打造与新品类引进，推广武商优选私域平台、提升流量水平。

    　　盈利预测与估值

    　　基于疫情反复及竞争加剧，下调22 年EPS 预测19%至1.07 元，引入23 年EPS 预测1.17 元，当前对应22/23 年9/9 倍P/E。维持中性评级，基于盈利预测调整但公司聚焦主业效果初显，下调目标价10%至10.3 元，对应22/23年10/9 倍P/E，对应2%上行空间。

    　　风险

    　　疫情反复风险；业务创新效果不及预期；房地产交付不及预期。