投资要点

    收入及业绩增速均实现环比改善。2019 年一季度公司实现营业收入47.49 亿元，同比下降1.81%，较去年四季度增速环比改善（2018Q4 增速为-6.51%）。

    主要系市场消费需求增长持续乏力、新型商业模式分流日益加剧的影响。公司实现归母净利润2.95 亿元，同比增长3.61%，较2018Q4 环比大幅改善（2018Q4 增速为-26.99%）。

    期间费用率减少驱动盈利能力提升。2019 年一季度公司净利率6.21%，比去年同期上升0.32pp，主要源于期间费用率减小。2019Q1 公司期间费用率为11.40%，同比大幅下降0.92pp；销售费用率、管理费用率和财务费用率均有所下滑，分别下降0.60pp、0.19pp、0.12pp 至10.19%、1.18%和0.03%。其中财务费用比去年同期减少79.46%，主要系归还银行贷款。此外，销售毛利率20.71%，同比下降0.01pp，保持稳定。

    找准定位与差异化经营，加速业态转型升级。1）购物中心收入持续增长，超市门店改造有望改善业绩。公司购物中心实行差异化经营，进一步拓宽高端经营领域，通过电竞赛事、潮流生活等多种形式吸引客流；对于超市业态，加快门店升级改造，以生鲜为重点，加大餐饮化比例，增强门店聚客能力。2）门店自有物业占比大，物业重估价值高。公司自有物业占比约 65%，抗租金上涨能力强，物业重估价格高。3）“梦时代”加速推进，至2018 年末项目总投资提升至 119.95 亿元，总建筑面积 81.67 万平米，由于征地问题导致工期滞后，工程进度为14.91%，公司预计 2020 年年底开业。届时随着“梦工厂”的投入运营，有望为公司带来更多收入及业绩增量。

    盈利预测、估值和评级：预计2019-2021 营业收入分别为184.66 亿元、190.70亿元、200.91 亿元，考虑到公司转型升级、提质增效，未来三年实现归母净利润分别为10.91 亿元、11.13 亿元、11.65 亿元，实现EPS 分别为1.42 元、1.45 元、1.51 元，2019 年4 月26 日收盘价对应PE 分别为7.8 倍、7.6 倍、7.3倍，维持“审慎增持”评级。

    风险提示：“梦时代”项目进度不及预期，转型升级存在不确定性