投资要点：

    营收增速放缓，业态持续稳定运行。公司公布2018 年度报告，业绩符合预期：（1）2018年实现营收177.06 亿，同比减少2.3%。归母净利润10.5 亿，同比减少15.42%。业绩放缓主要系市场消费需求增长放缓，新型商业模式分流加剧；（2）2018Q4 实现营收47.71亿，同比减少6.51%。实现归母净利润2.67 亿，同比减少26.99%；（3）市场规模和自有物业优势形成。拥有10 家购物中心，总面积约146.5 万平米，自有物业面积约127 万平方米；77 家超市门店，总面积约66.81 万平米，自有物业面积约11.24 万平米。

    购物中心和超市业态盈利能力平稳，项目投资持续致费用率略升。（1）毛利率22.32%，同比下降0.38pct ， 购物中心/ 超市业态毛利率分别为22.5/20.71%， 同比下降0.44/0.58pct。净利率5.93%，同比下降0.92pct；（2）费用率12.98%，同比上升0.03pct，其中财务费用率为0.03%，同比下降0.01pct。销售费用率为11.53%，同比上升0.04pct。管理费用率为1.42%，同比下降0.01pct。

    零售业态积极探索新模式，立足优势做精做实。（1）超市业态探索“大店带小店”的发展模式， 2018 年新增1 家超市门店，关闭1 家超市门店。（2）购物中心业态积极在二级城市寻找优质网点资源，以轻资产低成本方式，尝试开发区域微型购物中心。推进摩尔城做精，保证国际广场、武商广场、世贸广场行业领先地位。众圆广场推进“亲子娱乐+城市奥莱”经营模式，放大区位优势。

    梦时代项目建设全面提速。已成功实现梦时代两大乐园项目EPC 总包、过山车等13 大游乐设施的招标及主要合同签订工作，项目设计蓝图落地，并达成乐高探索中心合作意向。完成地块拆除工作，项目进入全面建设阶段。18 年增加11.29 亿元的在建工程投入，工程累计投入占总预算的14.91%。确定梦时代项目主题设计方案和动线规划，完成大型功能影院意向签订，五大主题项目进入实质性谈判。

    新增2021 年盈利预测，维持“增持”评级：公司在武汉地区具备规模优势和品牌优势，积极推进业态转型升级，加快探索企业规模扩张新路径，购物中心自有物业占比超过65%，且多位于武汉等城市核心商圈；超市业态引入生鲜品类，加快展店速度。同时，梦时代项目建设全面提速，完工后预计将为公司带来稳定收入。预计公司2019-2021 年归母净利润分别为11.71（原值13.67）/12.19（原值14.50）/12.90（新增）亿元，对应EPS 分别为1.52/1.59/1.68 元，对应当前股价PE 为8/8/7 倍，维持“增持”评级

    风险提示：门店扩张不及预期，梦时代项目推进不及预期