投资要点:

    公司8 月23 日公告拟出资42.76 亿元在合肥肥西县建设肥西百大农产品国际物流园,总建筑面积113 万平米,建设期约5 年;计算期内预计年均实现收入6.58 亿、利润总额2.72 亿,满负荷运载后可实现年交易额超200 亿元。

    简评及投资建议。

    公司拟在肥西县设立全资或绝对控股子公司负责项目建设、运营和管理,主营业务农产品加工、批发、配送等业务,注册资本拟定为3 亿元。项目用地1500 亩,将通过招拍挂取得,总建面112.91 万平米,包含市场交易区、冷链物流区、配套商业区和配套住宅区等四大功能区;总投资42.76 亿元,其中建设投资39.28 亿元、建设期利息3.11 亿元、流动资金3591 万元,建设期约5 年。

    项目建成后,配套商业及部分交易区可供出售,将通过销售回笼资金。公司预计,项目计算期内年均收入6.58 亿元,年均利润总额2.72 亿元,税后投资回收期13年;预计满负荷运载后,年交易额超200 亿,远期实现年交易额500 亿。

    本次投资有望依托合肥市产业、区位优势,整合公司在合肥大本营市场的优质资源,进一步完善产业链,拓展农产品流通业的发展空间,巩固和提升市场份额,项目投入运营后,将与周谷堆大兴市场实现错位与互补经营,两大市场形成东西呼应的双核保障。

    我们认为,该项目平均建设成本仅3787 元/平米,较便宜,符合公司低成本稳健扩张的发展战略;参考公司周谷堆农批市场(控股54.82%)1262 亩占地面积、110万平米建面、总投资36 亿、2016 年农产品交易额237 亿元、2016 年4.3 亿收入和1.3 亿净利(均包含地产),我们看好肥西农产品物流园的成长性和长期盈利前景,有望成为公司农批业务新的重要增量和利润来源。

    鉴于该项目尚在土地拟招拍挂取得的初期阶段,预计未来三年将主要为前期规划与筹备,具体投建可能在2019 年以后,短期乃至中期对公司业绩影响较小。

    维持对公司的判断。①受益区域经济和竞争地位,公司仍延续低成本稳健扩张特征,百货、超市、农批等主要业务保持平稳增长,同时不排除其加快核心业务区域并购整合的可能性;②公司已形成较为丰富合理的金融股权类投资组合,正贡献新成长;③公司自有物业重估价值高,受险资及产业资本青睐,期待国改突破进展,驱动其价值回归,并以更优的机制实现转型创新成长。

    维持盈利预测和估值。预计公司2017-2019年EPS为0.44元、0.53元和0.61元,分别同比增长22%、18.9%和15.1%,公司目前8.45元股价对应2017-2019年PE为19.1倍、16倍和13.9倍,对应2017年PS约0.62倍。

    公司是安徽商业龙头,现金充沛(2017年二季度末账面净现金27.41亿元),资产价值显著,区域竞争力较强;考虑到公司积极尝试转型创新等可能带来的盈利空间,以及可能面临的国资改革机会,估值上偏积极考虑,给以2017年25倍PE,对应目标价11.09元,维持“买入”的投资评级。

    风险提示。合肥区域竞争环境趋向激烈;商铺销售确认进程的不确定性;国企改革进程和方案不确定。