业绩回顾

    　　1-3Q22 业绩符合我们预期

    　　公司公布1-3Q22 业绩：收入155 亿元，同比增长60%；归母净利润14 亿元，同比增长24%，符合预期。

    　　利润率仍承压，资产处置及物业增值带动盈利增长。1-3Q22 公司开发业务结算规模增加带动营业收入同比增长60%，但税后毛利率同比下降8ppt 至14.2%（2021 年全年21%），致税后毛利润仅增长1.5%。期内公司投资性房地产产生公允价值变动收益（税后）约3.1 亿元，叠加处置丽思卡尔顿酒店贡献归母净利润约7.8 亿元，最终业绩同比增逾两成。

    　　经营性现金流转正，国企融资优势突出。3Q22 公司实现经营性现金净流入34 亿元，带动1-3Q22 经营性现金流净额转正至14 亿元。3Q22 末公司净负债率、扣预负债率、现金短债比分别为151%、69.8%、0.8 倍，维持在“三条红线”橙档。作为地方国企，公司在集团支持下融资渠道保持畅通，我们统计公司2022 前三季度共发行五笔公司债、一笔中期票据及五笔ABS，对应融资总额60.7 亿元，加权平均票面利率仅3.2%。

    　　发展趋势

    　　前三季度销售优于同业，持续推进项目去化。公司前三季度销售额同比下降26%至211 亿元，其中住宅产品同比下降22%至198 亿元，优于行业平均水平（Top100 房企期内整体降幅达46%）；销售面积同比下降38%至90万平方米；公司销售排名由1H22 末的69 名进一步提升至64 名（克而瑞口径，2021 年83 名）。我们预计公司将继续通过灵活的销售策略和销售方式推动项目去化，全年销售额降幅有望进一步收窄。

    　　持有型业务总体保持稳健。前三季度公司资管业务（物业租赁及物业经营）实现收入14.6 亿元（同比下降15%），实现息税前利润8.2 亿元（同比下降17%）。项目经营基本稳定，写字楼重点项目金融街中心、金融街月坛中心等通过与重点客户的签约和续租有效提升出租率，商业重点项目金融街购物中心亦继续维持较高出租率。往前看，公司计划着力调整营销策略，加强成本管控，进一步提升持有型物业运营能力。

    　　盈利预测与估值

    　　维持2022 年和2023 年盈利预测不变。当前股价对应2022/2023 年8.5 倍/8.3 倍市盈率。维持跑赢行业评级和6.42 元目标价，对应11.6 倍2022 年市盈率和11.4 倍2023 年市盈率，较当前股价有36.6%的上行空间。

    　　风险

    　　疫情持续时间及影响幅度超预期，开发销售进度慢于预期。