事件

    金融街(000402)公告2022 年三季报，主要内容如下：

    2022 年前三季度公司实现营业收入155.10 亿元，同比大幅增长60.46%，归母净利润13.80 亿元，同比增长23.83%；归母净利润率8.90%，同比下降2.63 个百分点，EPS 0.46 元。其中第三季度单季实现营业收入49.06 亿元，同比增长17%，归母净利润2.31 亿元，同比下降54.7%；归母净利润率4.71%，同比下降7.46 个百分点，EPS 0.08元。

    核心观点

    业绩快速增长，主要归功于期间费用率下降、少数股东损益下降、营业收入大幅增长等。公司前三季度归母净利润同比增长23.83%，正向因素包括：1）期间费用率从去年同期的19.97%下降至12.38%；2）少数股东损益从去年同期的0.17 亿元下降至-0.87 亿元；3）营业收入同比大幅增长60.46%，系房地产结算规模同比明显增加所致。此外，公司业绩的拖累项主要是毛利率相较去年同期明显下滑。

    强化资金调度，保障公司资金安全。报告期内，公司持续强化资金统筹和调度，确保资金安全稳健：1）坚持资金调度机制，合理安排销售签约与工程投资建设支出关系；2）推进项目销售去化，盘活存量资产，促进资金回笼；3）保持畅通融资渠道，募集期限合理、成本较低的资金；4）提前筹划融资工作，申报中票、绿色资产支持专项计划等。公司于2022 年前三季度积极发行多笔公司债、ABS，筹措现金约60.71 亿元，对公司现金流形成良好支撑；中票、绿色资产支持专项计划的申报，截至报告披露日均已取得无异议函。

    加强销售去化，拿地保持审慎。公司加强营销管理，持续推进销售去化，2022 年前三季度实现销售签约额211.4 亿元，同比下降26.3%，实现销售面积89.7 万平米，同比下降37.8%。公司拿地保持审慎，以股权收购形式新增天津项目1 个，参加武汉集中供地拿地1 宗。天津项目权益比例34%，土地总价约34.66 亿元，规划建筑面积24.47 万㎡，位于红桥区。武汉项目权益比例100%，公司以总价8.16 亿元底价摘得P（2022）022 号地块，规划建筑面积为6.24 万㎡，位于江汉区兴业路。

    三道红线指标好转，经营活动现金流为正。报告期末，公司现金短债比、净负债率、剔除预收款项的资产负债率分别为0.77、151.25%、69.83%，后两项指标相比2022 上半年末有所下降，在今年前三季度行业严峻的销售和融资环境下表现较为坚韧。公司持续推进项目销售去化，合理安排销售签约与工程投资建设支出关系，前三季度并表销售回款126.89 亿元，经营性净现金流14.47 亿元。

    加强运营管理，资管业务稳健运营。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入14.6 亿元，实现息税前利润8.2 亿元，积极履行社会责任，对客户减免租金6600 多万元。总体来看，公司资产管理业务经营业绩基本稳定，成为公司业绩保持稳健的有力支撑。

    投资建议

    公司积极盘活资产，负债率稳健下行，资管业务保障业绩稳定性，维持“推荐”评级。预计2022-2024 年营业收入为251.25 亿元、289.13亿元、331.54 亿元，归母净利润为16.98 亿元、18.44 亿元、20.52 亿元，EPS 为0.57 元、0.62 元、0.69 元，对应PE 为8.27 倍、7.62 倍、6.85 倍。

    风险提示

    房地产行业政策调整存在不确定性，疫情对物业租赁业务影响存在不确定性。