投资要点

    　　开发板块结转提速+盘活存量资产，盈利增幅亮眼。2022H1 公司实现营业收入106.04 亿元，同比高增93.75%，归母净利润11.48 亿元，同比高增90.15%，归母净利率达10.83%。公司2022H1 盈利大幅增长的主要原因缘于：1）开发板块结算规模较去年同期增幅明显，2022H1 公司房产开发板块实现营收96.26 亿元，同比增长119.41%。2）公司于2022 年3 月对持有的北京丽思卡尔顿酒店进行股权及资产转让，产生投资收益7.32 亿元，占利润总额45.99%，产生资产处置收益2.4 亿元，占利润总额15.06%。3）核心城市核心资产增厚报表利润，期内上海静安融悦中心项目实现公允价值损益1.41 亿元，占利润总额8.85%。

    　　公司毛利率仍处于调整阶段，2022H1 开发板块毛利率15.19%，较2021 年末下降1.44pct，2022H1 公司整体毛利率19.98%，较2021 年末下降1.46pct。

    　　销售均价同比增长，行业排名有所提升。2022H1 公司销售金额116.7 亿元，同比下降45.8%，销售面积50.2 万平，同比下降55.3%，销售均价23247 元/平，同比上升21.2%。其中京津冀地区销售金额达65 亿元，占比55.52%，同比增长31.77%；成渝地区销售金额达21 亿元，占比17.89%；长三角地区销售金额达18 亿元，占比15.3%；大湾区销售金额达8 亿元，占比6.66%；长江中游销售金额达5 亿元，占比4.53%。公司持续深耕高能级城市，项目主要集中于北京、上海、天津等核心城市，助力公司销售排名稳步提升，根据克尔瑞数据2022H1公司全口径销售金额排名由2021 年第83 位提升14 名至69 位。

    　　行业下行期拿地态度趋谨慎。2022H1 公司仅通过股权收购新增1 个项目储备，项目位于天津，属于公司核心深耕京津冀地区，规划总建面24.5 万平，以权益对价12.5 亿元收购目标项目34%股权。公司仍然保持较为充足的土地储备，截止2022H1，公司总土储建面约2535 万平，可结算总建面约1591 万平，对应权益总建面1267 万平，按2021 年销售面积估算能够支撑公司9 年销售需求。

    　　核心资产助力周期穿越，出租率稳步提升。2022H1 公司资产管理业务实现营收9.4 亿元。其中物业租赁实现营收8.09 亿元，同比略降3%，核心资产主要由位于北京、上海及天津等高能级城市的写字楼和商业组成。期内公司重点项目完成客户签约及续租工作，核心资产出租率78%，疫情影响下基本与2021 年末持平。公司核心项目北京金融街中心签约出租率重回93%的高位。公司经营物业资产以酒店和体育场馆为主，2022H1 营收1.03 亿元，受疫情影响同比下降47%。

    　　投资建议：我们调整公司盈利预测，预计2022 年公司归母净利润16.94 亿元。

    　　考虑到租户稳定性略受疫情和宏观经济影响，我们参考可比公司PB 估值并做了相应调整，给予公司2022 年0.7 倍PB 估值，对应目标价9.09 元，维持“买入”

    　　评级。

    　　风险提示：政策放松力度和速度不及预期、疫情加重影响公司持有型物业经营。