归母净利润同比+90.2%，维持“买入”评级

    　　公司8 月19 日发布中报，2022H1 实现营收106.0 亿元，同比+93.8%；归母净利润11.5 亿元，同比+90.2%；EPS0.38 元，符合公司业绩预告预期。

    　　我们维持2022-2024 年EPS 为0.56/0.61/0.67 元的预判，参考可比公司2022PE 均值为11.6 倍（Wind 一致预期），我们认为公司土储丰富，大股东帮助公司盘活资产体现集团对公司的支持，我们认为公司2022 年合理PE 为13 倍，目标价7.28 元（前值6.72 元，2022 年PE12x），维持“买入”评级。

    　　结算放量叠加存量资产盘活，业绩大幅增长

    　　2022H1 地产开发结算规模大幅提升，营收同比高速增长119.4%，尽管行业利润率中枢下行导致毛利率同比-8.0pct 至15.2%，但地产开发利润同比增速仍达44.1%。公司期内将北京丽思卡尔顿酒店以10.8 亿元转让给母公司，推动投资收益和资产处置收益达7.6/2.3 亿，此外，因上海静安综合体项目实现公允价值变动损益1.4 亿，推动归母净利实现高增长。期内毛利率较21 年全年仅下降1.5pct 至20.0%，我们认为毛利率下行对业绩的影响基本结束，母公司帮助公司盘活资产体现集团的支持，助力公司未来稳健发展。

    　　开发销售下滑，货值充沛待复苏

    　　因行业景气度下行，2022H1 公司销售规模有所下滑。期内公司实现销售面积50.2 万平米，销售签约额116.7 亿元，同比分别-54%和-43%。从产品类型看，住宅、商务产品分别实现销售签约额106.6/10.1 亿元，同比分别-46%/+9%。持有和运营业务方面，受疫情影响，物业租赁和经营板块收入同比分别下降3%和47%。截至2022H1，公司未结算项目总建面约1590.6万方，以21 年销售面积测算，可维持9 年开发。因此我们认为，当行业基本面步入修复期，公司具备规模弹性。

    　　拿地审慎，融资优势凸显

    　　2022H1 公司投拓谨慎，新增1 个项目，通过收并购以12.5 亿获取天津铃铛阁项目34%股权，合作方为中国海外发展。下半年公司拟拓展投资模式，关注租赁房、城市更新以及收并购等方式。公司短期偿债压力略有回升。截至2022H1 末，公司净负债率、扣除预收账款的资产负债率、短债覆盖率分别为156%、66%、86%。但公司融资通道通畅，上半年境内债合计发行52.3亿，同比+9%，其中包括中票11.4 亿元、公司债31.7 亿元和ABS9.2 亿元，利率区间为2.69%-3.53%，较2021H2 发行利率进一步下行。作为深耕商业地产运营的地方国企，公司融资优势得以彰显。

    　　风险提示：疫情、行业政策、行业下行、公允价值变动损益风险。