归母净利润同比+67.7%，上调至“买入”评级

    　　公司4 月27 日发布一季报，一季度实现营收47.0 亿元，同比+210.5%；归母净利润9.3 亿元，同比+67.7%；EPS0.31 元。我们维持2022-2024 年EPS 为0.56/0.61/0.67 元的预判，参考可比公司2022PE 均值为10.2 倍（Wind 一致预期），我们认为公司土储丰富，大股东帮助公司盘活资产体现对公司的支持，我们认为公司2021 年合理PE 为12 倍，目标价6.72 元（前值6.66 元，2022 年PE11.9x），上调至“买入”评级。

    　　结算放量叠加存量资产盘活，业绩大幅增长

    　　一季度地产开发结算规模大幅提升，推动营收同比高速增长210.5%，但地产利润率趋势性下行导致整体毛利率同比-29pct 至21.5%，因此毛利润同比增速降至32%。但因毛利率下滑，税金及附加营收占比大幅下降，同时公司期内将金融街丽思卡尔顿酒店转让给母公司产生股权和资产转让收益，推动投资收益和资产处置收益达7.6/2.3 亿，因此最终归母净利依然实现快速增长。一季度毛利率水平与21 年全年持平，我们认为毛利率下行对业绩的影响已基本结束，母公司帮助公司盘活资产也体现了集团对公司的支持，为公司未来持续稳健发展助力。

    　　开发销售下滑，持有运营板块稳定

    　　因行业景气度下行，一季度公司销售规模有所下滑。期内公司实现销售面积21.6 万平米，销售签约额49.7 亿元，同比-50%。从产品类型看，住宅产品实现销售签约额42.4 亿；商务产品实现销售签约额7.3 亿元。据公司21 年年报披露，截至21 年末，公司未结算面积总建面约1651.5 万方，以21 年销售面积测算，可维持9 年开发。因此我们认为，当行业基本面步入修复期，公司具备规模弹性。持有物业板块运营稳定，经营收益同比基本持平。

    　　负债率略有回升，融资优势凸显

    　　一季度公司短期偿债压力略有回升。截至一季度末，公司净负债率、扣除预收账款的资产负债率、短债覆盖率分别为154%、66%、98%。22 年2 月和3 月分别发行11.4/11 亿5 年期中票和公司债，利率仅3.37%/3.48%，作为深耕商业地产运营的地方国企，公司融资优势得以彰显。

    　　风险提示：疫情、行业政策、行业下行、公允价值变动损益风险。