2022 年一季度业绩高于我们预期

    金融街公布1Q22 业绩：营业收入同比增长210%至47 亿元，归母净利润同比增长68%至9.3 亿元，扣非归母净利润同比增长820%至1.5 亿元，超出我们预期，主要因公司期内结算规模超预期。

    结算规模高增叠加低基数效应带动业绩增长。公司1Q22 房地产业务结算规模增长、资产管理业务经营保持稳定，同时考虑到1Q21 营业收入仅15 亿元，绝对金额为近7 年最低水平，占全年收入的6%（近7 年平均14%），公司1Q22 营业收入大幅增长。公司期内结算毛利率18.9%，同比下降24.3ppt，环比2021 年上升1.3ppt；处置北京金融街丽思卡尔顿酒店产生股权和资产转让收益，带动投资收益增至7.6 亿元（1Q21 为-0.2 亿元），资产处置收益增至2.3 亿元（1Q21 为-0.01 亿元），共同带动业绩超预期增长。

    三条红线仍处“橙档”，融资渠道畅通。公司期内销售回款减少及偿还债务致在手现金较年初收缩31%，期末净负债率较年初上升7ppt 至154%，现金短债比由1.40 倍下降至0.98 倍，扣预资产负债率较年初下降1.9ppt 至69.9%，仍处“橙档”。公司期内完成一笔中期票据和一笔公司债的发行，均为3+2 年期，合计融资22.4 亿元，票面利率分别为3.37%和3.48%。

    发展趋势

    一季度销售额降五成。公司1Q22 销售金额49.7 亿元，同比下降50%，其中住宅产品销售额42.4 亿元，商务产品销售额7.3 亿元，销售面积21.6 万平。公司通过改进价格策略、优化营销方式等举措积极去化存量项目，我们估算2021 年末公司可售货值约1800 亿元，约能覆盖公司4 年以上销售，预计公司后续销售额增速有望回升。

    持续优化持有资产结构，关注新冠疫情对资产管理业务收入的影响。公司期内将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店以10.8 亿元的价格整体出售给母公司金融街集团，有利于公司回笼资金并剥离亏损资产，提升自持物业盈利水平（2021 年该项目公司净利润-3477 万元）。公司于核心一二线城市持有的高端商场和写字楼物业抗风险能力相对较强，但我们提示投资者持续关注局部疫情反复对公司租金收入和利润增长的潜在影响。

    盈利预测与估值

    维持2022 年和2023 年盈利预测不变。公司当前股价交易于9.9/9.7 倍2022/23 年市盈率，维持跑赢行业评级和目标价6.42 元，对应11.6/11.4 倍2022/23 年市盈率，较当前股价有17%的上行空间。

    风险

    疫情持续时间超出预期；行业景气度恢复速度差于预期。