Q3 归母净利润同比-22%，维持“增持”评级

    　　公司10 月29 日发布三季报，前三季度实现营收96.7 亿元，同比-8%；归母净利润11.1 亿元，同比+23%；扣非归母净利润0.5 亿元，同比-90%。

    　　我们维持盈利预测，预计2021-2023 年EPS 为0.95、1.05、1.14 元。参考可比公司2021PE 均值为7.2 倍（Wind 一致预期），考虑到公司投资性房地产公允价值的波动风险，我们认为公司2021 年合理PE 为6.5 倍，目标价6.18 元（前值6.65 元），维持“增持”评级。

    　　归母净利润同比增长源自非经常性项目贡献

    　　前三季度结转规模较小导致收入同比-8%，地产利润率趋势性下行导致毛利率同比-13.6pct 至25.8%。归母净利润同比上升，主要因为：1、公司通过北京产权交易所挂牌转让北京德胜投资100%股权推动投资收益达到8 亿元（20Q3 为-0.5 亿元）；2、上海静安融悦中心西区A 栋办公楼、重庆磁器口后街一期二批次和黄村颐璟万和在竣工后持有经营并计入投资性房地产，推动公允价值变动收益同比+208%至7 亿元。但这两者均是非经常性项目，剔除后公司扣非归母净利润同比-90%。

    　　开发销售平稳增长，资管业务稳步复苏

    　　开发方面，前三季度公司实现销售金额287 亿元，同比+9%。其中，住宅销售金额256 亿元，同比+3%，商务地产销售金额31 亿元，同比+91%。

    　　资管方面，前三季度公司实现营收17 亿元，同比+6%，息税前利润10 亿元，同比+1%。其中，写字楼板块强化招商运营，重点项目金融街中心克服客户租赁计划变化影响，出租率较2020 年底提升；商业板块客流量和销售额增长较快，重庆磁器口后街项目顺利实现开业运营；酒店/文旅板块通过拓展营销渠道、加强成本管控等措施，入住率有效提高。

    　　拓展力度有所恢复，负债率平稳改善

    　　前三季度公司坚持价值投资，积极参与“土地双集中”，在上海、固安、无锡、苏州、嘉兴获取项目7 个，新增土地权益建面123 万平，同比+58%，新增土地权益总价85 亿元，同比+263%。截至21H1 土储可结算建面1736万平，权益面积1424 万平，较年初+2%、+3%。截至Q3，公司净负债率、扣除预收账款的资产负债率、短债覆盖率分别为167%、64%、168%，均较2020 年末改善，仍为黄档房企。

    　　风险提示：疫情、行业政策、行业下行、公允价值变动损益风险