10 月30 日公司披露2020 三季报，前三季度公司实现营收105.2 亿，同比-21.2%；实现归母净利9.1 亿，同比-33.9%；实现扣非后归母净利5.3亿，同比-62.3%。结算权益比提升叠加确认公允价值变动收益，三季度业绩显著修复。我们维持2020-2022 年EPS 为1.16、1.32、1.44 元的盈利预测，维持“买入”评级。

    　　业绩改善源于公允价值变动收益和结算权益比提升2020Q3 结算规模显著提升，单季度营收同比+21.4%，单季度归母净利同比+104.0%，推动前三季度归母净利累计同比降幅收窄至33.9%。受商业地产租金减免和地产结转结构影响，前三季综合毛利率同比-8.6pct 至39.3%，盈利质量有所下滑。业绩增长动力源于1、报告期重庆磁器口后街等部分投资性房地产项目竣工，确认公允价值变动收益约2.40 亿元（税前）；2、报告期表内结算权益比提升，少数股东损益同比-65.2%至1.6 亿。

    　　报告期末公司表内已售未结156.1 亿，较2019 年末+5.9%。随着四季度结算高峰到来，全年归母净利有望实现正增长。

    　　销售金额增速转正，商业资管平稳修复

    　　开发业务：报告期公司通过加快前期效率、调整推货节奏加速销售修复。

    　　前三季度实现签约销售金额263.7 亿（住宅地产247.3 亿+商务地产16.4亿），同比+5.3%，较上半年的-12.0%改善显著。资管业务：写字楼板块经营业绩同比稳定，商业板块客流和销售额稳步修复，酒店板块控成本的同时入住率回升。报告期公司资管业务实现营收16.1 亿，同比-20%；实现息税前利润9.8 亿，同比-19%。

    　　土地投资趋于审慎，融资成本、结构持续优化

    　　报告期新增土储项目3 个，位于遵化、佛山、惠州。新增权益面积77.9 万平，同比-16.6%；新增权益投资额23.3 亿，同比-76.9%。销售修复叠加投资审慎，报告期末公司净负债率；扣除预收账款的资产负债率；现金短债比。报告期内公司发行73 亿SCP（平均成本2.47%）、80 亿CMBS（成本2.8%）、18.4 亿供应链ABS（平均成本3.15%）、29.6 亿中票（成本3.87%-3.90%），继续优化融资结构和成本。

    　　开发自持双轮驱动，维持“买入”评级

    　　结算权益比提升叠加确认公允价值变动收益，三季度业绩显著修复。我们维持2020-2022 年EPS 为1.16、1.32、1.44 元的盈利预测。参考可比公司2021 平均PE 估值4.2 倍，考虑到公司土储充裕、集中位于核心一二线城市，基础设施REITs 提速为远期不动产运营走向REITs 时代打好制度基础，给予公司2021 年6.0 倍PE 估值，目标价7.92 元（前值8.12 元），维持“买入”评级。

    　　风险提示：疫情不确定性；一二线销售不确定；公允价值变动收益波动。