2019 年净利润基本符合预期

    　　金融街公布2019 年和2020 年1 季度业绩：2019 年营业收入同比增长18%至262 亿元，归母净利润同比增长5%至34 亿元，基本符合预期，对应每股盈利1.15 元。每股拟分红0.3 元，对应分红率26%；2020 年1 季度营业收入同比下降42%至22 亿元，归母净利润同比下降73%至2 亿元。

    　　投资性房地产公允价值变动净收益带动业绩稳增。公司2019 年税后毛利润同比增长1%，对应税后毛利率较2018 年下降5.3 个百分点至31.3%；期内公司存量投资性房地产公允价值变动产生税前收益9.96 亿元，公允价值变动收益由2018 年的0.24 亿元增至6.83亿元，带动归母净利润同比增长5%。

    　　资产管理业务收入及利润均实现稳健增长。公司2019 年资产管理业务收入同比增长6%至27 亿元，息税前利润同比增长14%至15亿元，对应息税前利润率54%，较2018 年提高3 个百分点。截至2019 年末，公司持有性物业约116 万平方米，主要集中于北京、上海、天津等核心城市的核心区域。

    　　净经营现金流回正，分红率边际下行。公司2019 年末净负债率较年初提高5 个百分点至189%，在手现金较年初下降8%至110 亿元，仅相当于一年内到期有息负债的0.7 倍（2019 年初为1.2 倍）。

    　　公司2019 年实现净经营现金流27 亿元（2017/2018 年分别为-73/-90 亿元）。公司每股拟分红0.3 元，对应分红率26%（2017/2018年分别为30%/27%）。

    　　发展趋势

    　　2020 年销售额料平稳增长。公司2020 年1 季度公司实现销售签约额25 亿元，同比下滑65%。疫情缓解后，公司项目销售逐步恢复，我们预计公司销售额短期内承压，全年料实现平稳增长。

    　　拿地节奏或持续放缓。公司2019 年新增权益建筑面积234 万平方米（同比下滑34%），实现权益投资额169 亿元（同比下滑12%），楼面均价约10019 元/平方米，相当于同期销售均价的37%。我们预计公司2020 年受新冠疫情影响拿地节奏会持续放缓。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到新冠疫情对公司竣工结算的影响，我们下调公司2020/2021年每股盈利7%/5%至1.18/1.29 元/股。公司当前股价对应5.7/5.2倍2020/2021 年预测市盈率。维持跑赢行业评级，下调目标价7%至7.70 元，对应6.5/6.0 倍2020/2021 年目标市盈率，较当前股价有14%的上行空间。

    　　风险

    　　新冠疫情影响范围及幅度超预期；结算进度不及预期。