业绩回顾

    　　2018 年每股盈利1.09 元，同比增长8%，符合预期

    金融街公布2018 年业绩：营业收入221 亿元，同比下降13%；归母净利润33 亿元，同比增长9%，接近业绩预告增速（1%~10%）上限，对应每股盈利1.09 元。

    　　结算毛利率结构性高增，财务费用增五成。期内公司房地产开发业务结算收入196 亿元，同比下降16%（竣工面积同比下降40%），税后毛利率较2017 年上升15 个百分点至37%（主要因高毛利项目集中结算），带动毛利润增长47%至81 亿元。期内财务费用同比增长49%至15 亿元，受此拖累公司归母净利润仅增长9%。

    　　资产管理业务收入及利润均实现稳健增长。期内公司资产管理业务收入同比增长11%至25 亿元，息税前利润同比增长9%至13 亿元，对应息税前利润率51%，较2017 年下降1 个百分点。

    　　杠杆仍处高位，分红比例持续下降。公司期末净负债率184%，较3 季度末下行14 个百分点，但仍高于年初33 个百分点，处于行业高水平。期末在手现金同比增长4%至120 亿元，仅相当于一年内到期有息负债的1.2 倍。公司拟每股分红0.3 元，对应分红比例27%（2016/17 年分别43%和30%）。

    　　发展趋势

    　　2019 年销售有望超350 亿元。公司期内实现销售签约额/面积307亿元/108 万平方米，同比增长30%/3%。我们预计2019 年可售货值约600 亿元，若以60%的去化率计算，2019 年全年销售有望超350 亿元。

    　　2019 年计划土地权益投资额增近三成。期内公司新进入深圳、成都等五大城市群重点城市，实现权益投资额191 亿元（同比下降23%），截至期末公司可结算权益土储1261 万平米。公司计划2019年实现项目土地权益投资额240 亿元，同比增长26%。

    　　盈利预测

    　　我们维持公司2019 年盈利预测不变，引入2020 年每股盈利预测1.20 元。

    　　估值与建议

    　　公司当前股价对应7.0/6.6 倍2019/2020e 市盈率。维持推荐评级和目标价9.49 元，对应8.5/7.9 倍2019/2020e 目标市盈率及20%上行空间。

    　　风险

    　　交付进度不及预期；融资环境超预期收紧。