事件：公司公告2018 年半年报。

    1H 结算规模减少，营收净利润均同比下滑。报告期内，公司实现营业总收入66.29 亿元，较上年同期减少33.65%；实现归属于上市公司股东的净利润为8.65 亿元，较上年同期减少18.51%。主要系房产开发项目结算存在季度间的不均衡性，加之受到行业调整影响，收入、利润同比有所下降。其中，房地产开发业务实现营业收入54.42 亿元，同比减少39.02%；物业租赁业务实现营业收入8.45 亿元，同比增长13.27%；物业经营业务实现营业收入3.06亿元，同比下降6.26%。

    利润率显著上升，择时加大项目投资。截至报告期末，公司总资产规模1359.81 亿元，较上年同期增长16.96%；净资产规模335.17 亿元，较上年同期增长8.04%。 公司的毛利率为45.48%，较上年同期提高13.53 个百分点；净利率为15.36%，较上年同期提高3.56 个百分点。公司三项费用占营业收入比为16.16%，较上年同期提高6.44 个百分点。

    销售金额同比增长，加大土地投资力度。报告期内，公司通过强化销售调度、推进价值营销，实现销售签约92.2 亿元，同比增长11.5%。公司抓住五大城市群中心城市以及三大都市圈环中心城市卫星城/区域投资机遇，通过兼并收购、合作开发、招拍挂等方式获取12 个项目，新增项目权益投资额87.1 亿元，新增权益建筑面积176.3 万平米，以合理价格获取项目资源，夯实公司持续发展基础。公司新开工面积64 万平米，同比增长20.75%。

    融资成本低廉，净负债率受投资力度加大影响显著上行。报告期末，公司资产负债率为75.35%，同比提高2.03 个百分点；净负债率为188.22%，同比大幅提高57.04 个百分点，主要是公司把握市场机遇，项目投资额较去年同期增加。同时，受行业调控政策影响，公司开发业务销售回款较去年同期减少。2018 年3 月公司成功发行33 亿元5 年期及3+2 年期中期票据，票面利率分别为5.28%、5.06%。

    投资建议：给予“优于大市”评级。我们预计2018、2019 年公司实现归属于母公司股东净利润分别为人民币35.36 亿元、41.40 亿元，对应EPS 分别为人民币1.18、1.38 元。截止2018 年09 月05 日，公司收盘于人民币6.89元，对应2018、2019 年PE 分别为5.82 倍、4.97 倍，对应18 年PEG 值仅0.34。我们给予公司2018 年8-9XPE，6 个月合理价值区间在人民币9.44-10.62 元，较每股RNAV 折价约42.4%-48.8%，给予“优于大市”评级。

    风险提示：公司项目销售不及预期；房地产行业调控。