公司发布2023 年年报：公司全年实现收入/归母净利润分别270.0/15.2 亿元，同比+2.0%/-22.3%。公司拟每10 股派发现金股利2.5 元，参考4 月17 日收盘价计算股息率约为5.4%。

    　　开发业务结算收入稳定增长，在手项目资源丰富。2023 年开发业务实现收入103.4 亿元，同比+3.1%，主因天骄北庐项目持续结转，同时前海悦桂府、天骄西筑等项目竣备结转。销售端，公司全年实现全口径销售面积/销售额分别约38.2万平米/140.1 亿元，同比+62.3%/+41.9%，主因深圳悦湾府及成都麓湖天境等项目持续热销，以及深圳光明和瑞府等项目顺利开盘。此外公司存量资源盘活取得突破，西丽项目超前完成用地处置。截至2023 年底，公司主要在建/在售项目6 个/21 个，计容建面合计105.4/319.4 万平米，累计结转/未结转面积分别144.5/148.9 万平米。

    　　城建加速转型升级，城市服务稳中有进。2023 年城建业务/城市服务业务分别实现收入192.9/18.1 亿元，同比分别+4.8%/+25.8%。城建业务加速转型升级，全年新签EPC 项目22 个，对应金额47.9 亿元，同比+18.5%；截至2023 年底在建项目231 项，对应合同额615.9 亿元，较2022 年底+4.2%。城市服务业务方面，公司承接养护道桥洞里程数保持稳定，全面推进智慧管养体系建设巩固自身优势；棚改业务多个项目服务工作齐头并进，南岭村项目已基本完成信息核查工作；商业运营及物业服务业务稳中有进。

    　　开发业务毛利率下滑拉低整体利润率，减值计提同比减少。公司2023 年毛利率14.6%，同比-5.8pct，主因开发业务毛利率同比下降，城建/开发/城市服务业务毛利率分别6.2%/26.3%/11.4%，同比+0.0pct/-15.8pct/+0.1pct。2023 年销售/管理/研发/财务费用率分别为0.8%/1.9%/2.8%/0.9%，同比+0.1pct/+0.0pct/+0.8pct/-0.5pct，期间费用率整体+0.4pct 至6.4%。全年计提资产及信用减值共1.5 亿元，同比减少5.7 亿元。综合，公司实现归母净利率5.6%，同比-1.7pct。

    　　投资建议：公司在手项目资源充裕，背靠深圳国资，全产业链服务能力加持下有望充分受益于城中村改造推进。我们预计2024-2026 年EPS 分别为0.69 元/0.75元/0.88 元，对应2024-2026 年PE 估值分别为6.6 倍/6.1 倍/5.2 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：开发业务销售不及预期；南岭村项目推进不及预期；政策调控超预期。