收入同增利润同减，毛利率下行。2023 年1-9 月，公司实现营业收入176.34亿元，同比增长36.83%，主要为悦桂府项目入伙结转收入增加；实现归母净利润为10.27 亿元，同比下降27.63%。2023 年1-9 月，公司毛利率为15.81%，较2022 年同期下降10.66 个百分点；公司净利率为5.82%，较2022 年同期下降了5.19 个百分点。

    　　销售工程回款增加，现金流转正。截至2023 年9 月底，公司资产负债率为78.22%，较2022 年同期下降1.56 个百分点；持有合同负债116.40 亿元，同比增长0.97%；持有货币资金85.43 亿元，同比下降3.89%；经营活动现金流净额为27.63 亿元，由2022 年同期的-37.30 亿元由负转正。

    　　销售保持增速，业务开展有序。1）城市建设业务产值进一步提高。2023 年三季报内，公司在建项目278 项，合同造价656.87 亿元，比2022 年同期增长12.86%。2023 年三季报内，公司中标的主要施工项目有龙城街道文体中心PPP 项目施工总承包、楼村电子信息产业园（设计施工一体化）、章阁工业园区配套道路工程、五和大道南坪快速连接线工程丰泽湖声屏障设计施工总承包（EPC）、坪山区G11330-8045 项目地基与基础工程等。

    　　2）截至2023 年9 月底，公司主要在建项目7 个，计容建筑面积总额110.78万平；主要在售项目21 个，计容建筑面积总额305.47 万平，累计结转面积142.9 万平，未结转面积139.04 万平。2023 年1-9 月，公司实现销售金额91.21 亿元，同比增长71.56%，实现销售面积23.45 万平，同比增长70.00%。

    　　3）城市服务业务包括四个部分。城市基础设施管养服务方面， 年三季报期内公司承接深圳市的公路、桥梁、隧道的日常养护与运营管理业务。

    　　棚户区改造服务方面，2023 年三季报期内碧海花园棚户区改造项目已进入全面建设阶段，罗湖“二线插花地”棚改项目、南岭村土地整备利益统筹前期服务项目等重点项目均按计划有序推进中。物业服务方面，2023 年三季报期内，公司新增物业管理项目33 个项目，面积 24.43 万平，业务覆盖全国34个城市。

    　　维持“优于大市”评级。我们预计公司2023-2024 年EPS 分别为1.13 元、1.17 元。给予公司2023 年7-8 倍动态市盈率，对应合理价值区间为每股7.88-9.00 元，维持给予“优于大市”评级。

    　　风险提示。房地产销售和价格下跌风险；公司多元化业务拓展不顺风险等。